ВССУ обобщил судебную практику относительно приватизации жилья 24.01.2017

В своем Письме от 1 января 2017 года Высший специализированный суд по рассмотрению гражданских и уголовных дел рассказал об особенностях рассмотрения дел о приватизации государственного жилого фонда и общежитий. Подробнее расскажет Prostopravo

ВССУ обобщил судебную практику относительно приватизации жилья

Подсудность и юрисдикция рассмотрения дел

ВССУ обратил внимание, что в судебной практике возникали осложнения при решении вопроса юрисдикции дел этой категории. Такие дела рассматривались судами как в порядке гражданского, так и административного судопроизводства.

Согласно ст. 15 ГПК в порядке гражданского судопроизводства суды рассматривают дела по защите нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов, возникающих из гражданских, жилищных, земельных, семейных, трудовых отношений.

Также следует учитывать, что в порядке гражданского судопроизводства подлежат рассмотрению дела по иску, объединяющему требования, которые подлежат рассмотрению по правилам различных видов судопроизводства, если одной из сторон является физическое лицо, а требования взаимосвязаны между собой и отдельное их рассмотрение невозможно .

Если орган государственной власти и / или орган местного самоуправления (субъект властных полномочий) принимает участие в деле не на выполнение своих властных полномочий, а по другим правовым основаниям; не осуществляет властных управленческих функций в отношении другого участника спора (например, предоставление согласия другому совладельцу жилого дома на выполнение переоборудования и перепланировку), то в зависимости от содержания требований и субъектного состава сторон дело подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства в соответствии с требованиями ст. 15 ГПК.

Учитывая положения ст. 1 ГПК и ст. 2 Кодекса административного судопроизводства Украины (КАС), не является публично-правовым и рассматривается в порядке гражданского судопроизводства спор между органом государственной власти и / или органом местного самоуправления (субъектом властных полномочий) как субъектом публичного права и субъектом частного права , в котором управленческие действия субъекта властных полномочий направлены на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав физического лица. В таком случае это спор о праве гражданском, несмотря на то, что в споре участвует субъект публичного права, а спорные правоотношения урегулированы нормами гражданского и административного права.

В таких спорах орган местного самоуправления реализует свои полномочия владельца государственного жилищного фонда / общежития, то есть находится с гражданином не в публично-правовых, а в частноправовых отношениях.

Поэтому дела по искам: о признании права на приватизацию государственного жилищного фонда; об устранении препятствий в осуществлении приватизации жилья; об установлении факта проживания в общежитии; о выселении из общежития; о признании лица утратившим право пользования жилым помещением в общежитии, рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Украины, выраженной в постановлении от 16 декабря 2015 по делу N 6-2139цс15, споры о снятии с квартирного учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и об обязательствах взять на квартирный учет подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку в таком случае лицо обращается в суд за защитой нарушенного гражданского, а не личного неимущественного права, следовательно, этот спор не касается защиты прав, свобод и интересов в сфере публично-правовых отношений от нарушений со стороны органов государственной власти, а связан с решением вопроса о праве на жилье.

Зато дела по искам об оспаривании решений и действий органов местного самоуправления по решению вопроса о предоставлении разрешения на передачу гражданам жилья в собственность путем приватизации, обжалования определения иного порядка использования жилья, в которых отсутствует спор о праве (например, дела по искам об обжаловании решений органов местного самоуправления об определении порядка использования общежития, что не предусматривает его дальнейшей приватизации) в зависимости от предмета спора могут рассматриваться как в порядке гражданского, так и в порядке административного судопроизводства.

Подсудность определяет круг гражданских дел по спорам, решение которых относится к полномочиям конкретного суда первой инстанции. Если спор касается непосредственно реализации права на конкретное жилое помещение, при решении подсудности дела следует исходить из того, что право на приватизацию является правом на недвижимое имущество, поэтому следует применять ст. 114 ГПК. По предписаниям ч. 1 ст. 114 ГПК иски, возникающие по поводу недвижимого имущества, предъявляются по местонахождению имущества или основной его части. Перечень исков, для которых определена исключительная подсудность является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Местонахождение недвижимого имущества должно быть подтверждено документально. Рассмотрение других спорных вопросов, которые являются смежными, регулируется общими правилами определения подсудности (ст. 109 ГПК).

Повторное использование оставшихся жилищных чеков

Законодательство о приватизации жилья определяет право граждан Украины приватизировать занимаемое ими жилье один раз. Предполагается также, что каждый гражданин Украины в случае, когда доля жилья, которая приватизируется, меньше установленной нормы, получит компенсацию в виде жилищных чеков. Эти чеки гражданин Украины может использовать для приватизации как жилья, так и доли имущества государственных предприятий или земельного фонда.

Приватизация осуществляется путем: а) бесплатной передачи гражданам квартир (домов) из расчета санитарной нормы 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью; б) продажи излишков общей площади квартир (домов) гражданам Украины, которые проживают в них или находятся в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Независимо от размера общей площади безвозмездно передаются в собственность граждан занимаемые ими:

  • однокомнатные квартиры;
  • квартиры (дома), полученные при сносе или отселении всех семей из домов (частей домов), принадлежащих им на праве собственности, если бывшие владельцы не получили за эти дома (части домов) денежной компенсации;
  • квартиры (дома), в которых проживают граждане, которым установлена ​​эта льгота Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы";
  • квартиры (дома), в которых проживают граждане, удостоенные звания Героя Советского Союза, Героя Социалистического Труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие : не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил и репрессированные лица, реабилитированные в соответствии с Законом Украины "О реабилитации жертв политических репрессий в Украине";
  • квартиры (дома), в которых проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;
  • квартиры (дома), в которых проживают военнослужащие, которым установлена ​​льгота Законом Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей";
  • квартиры (дома), в которых проживают многодетные семьи (семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей).

При осуществлении приватизации государственного жилищного фонда могут использоваться жилищные чеки для оплаты избыточной или жилой площади, которой не хватает. Жилищные чеки - это приватизационные бумаги, которые получают все граждане Украины и используют при приватизации государственного жилищного фонда.

При осуществлении приватизации квартиры (дома) расчеты проводятся в зависимости от ее общей площади. Каждый гражданин Украины имеет право приватизировать занимаемое им жилье безвозмездно в пределах номинальной стоимости жилищного чека или с частичной доплатой один раз (п. 5 ст. 5 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда").

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 26 апреля 1993 года N 305 "О выпуске в обращение приватизационных жилищных чеков" последние подлежат выпуску в виде приватизационных депозитных счетов, порядок открытия которых и осуществления с них платежей регулируются Положением о порядке открытия приватизационных депозитных счетов и осуществлении с них платежей, утвержденным постановлением Правления Национального банка Украины от 27 апреля 2000 года N 179.

Также ВССУ обратил внимание на тот факт, что Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" срока действия жилищных чеков не определяет, то есть воспользоваться ими возможно в любое время.

Условия приватизации жилья

Ст. 8 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" определены следующие основные условия, исключительно с соблюдением которых может состояться приватизация:

  • осуществление приватизации уполномоченными на то органами;
  • согласие всех совершеннолетних членов семьи;
  • постоянное проживание в этой квартире (доме), жилом помещении в общежитии;
  • согласие временно отсутствующих членов семьи, за которыми сохраняется право на жилье.

Первым условием для проведения приватизации является ее осуществления уполномоченными на то органами, созданными местной государственной администрацией, и органами местного самоуправления, государственными предприятиями, организациями, учреждениями, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится государственный жилищный фонд.

В соответствии со статьями 1, 3, 8 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" приватизация государственного жилого фонда осуществляется на основании решений соответствующих органов приватизации, которые принимаются не позднее месяца со дня получения заявления гражданина.

При рассмотрении дел этой категории необходимо проверять компетенцию органов приватизации, так как в соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" органы приватизации (агентства, бюро, другие предприятия) вправе осуществлять деятельность только по подготовке и оформлению документов о передаче в собственность жилья, зато ч. 7 этой статьи предусматривает право на деятельность не только по оформлению , а и регистрации документов о праве собственности на квартиру (дом), жилое помещение в общежитии.

Суд также отметил, что законами Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" и "Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий", а также Положением о порядке передачи квартир (домов), жилых помещений в общежитиях в собственность граждан определена соответствующая процедура осуществления передачи квартир государственного и коммунального жилищного фонда в собственность граждан, которая осуществляется только уполномоченными на то органами, в число которых суд не входит. Поэтому в исках о признании права на жилье в порядке приватизации судам  следует отказывать.

Вторым условием для проведения приватизации жилья является обязательное постоянное проживание лиц в жилье, которое подлежит приватизации.

При рассмотрении дел этой категории следует учитывать правовое заключение Верховного Суда Украины относительно соотношения факта регистрации и проживания в жилье, изложенный в постановлении от 30 января 2013 по делу N 6-125цс12, который заключается в том, что согласно ст. 1, ч. 1 ст. 5, ст. 8 "О приватизации государственного жилищного фонда" наниматели квартир (домов) государственного жилищного фонда и члены их семей, которые постоянно проживают в квартире вместе с нанимателем или за которыми сохраняется право на жилье, имеют право на приватизацию занимаемых квартир путем передачи им этих квартир в общую совместную или частичную собственность по письменному согласию всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в данной квартире, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье, на основании решения соответствующего органа приватизации.

В то же время, суды часто связывают право лиц на приватизацию только с фактом их регистрации в спорной квартире, которая осуществляется на основании Закона Украины "О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине", а не с их правом на жилье и фактом проживания в квартире.

Также условием для осуществления приватизации жилья является обязательное письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в этой квартире (доме), жилом помещении в общежитии, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье, которое оформляется общим заявлением, а временно отсутствующие дают письменное подтверждение.

В случае если кто-то из членов семьи, который имеет право пользования жилым помещением не дает письменного согласия на приватизацию жилья, которое подлежит передаче в общую совместную собственность, а также при наличии разногласий между совершеннолетними членами семьи уполномоченного лица (уполномоченного нанимателя) , такое жилое помещение не может быть приватизировано.

В случае приватизации жилья, в котором проживают на законных основаниях также несовершеннолетние дети, необходимо письменное заявление их законного представителя о согласии на приватизацию с учетом интересов несовершеннолетних.

Проблемным является вопрос о возможности обжалования законности приватизации жилья, проведенной родителями в случае, когда они доказывают ее необходимость для детей, однако дети по достижении совершеннолетия с этим не согласны.

В то же время, поскольку в соответствии с положениями действующего законодательства не предусмотрена необходимость письменного согласия несовершеннолетнего, а достаточно только согласия родителей, то есть сомнения относительно возможности признания недействительной указанной сделки, в связи с тем, что нет нарушения законодательства в момент совершения сделки, а согласия на приватизацию от органа опеки и попечительства при приватизации также не предусмотрено.

О порядке реализации права на приватизацию жилья в порядке наследования

В этом вопросе следует учитывать правовую позицию Верховного Суда Украины, изложенную в деле N 6-121цс13, согласно которой право на приватизацию квартиры, относящейся к государственному жилищному фонду, имеют лица, постоянно проживающие в этой квартире. Для получения права собственности на жилье лицо должно обратиться в соответствующий орган приватизации с надлежащим образом оформленным заявлением, которое подлежит рассмотрению этим органом в срок, предусмотренный действующим законодательством.

В том случае, когда гражданин, выразивший волю на приватизацию занимаемой им квартиры, умер до принятия компетентным органом решения о приватизации, но после истечения установленного ч. 3 ст. 8 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" срока, к его наследникам в порядке наследования переходит право требовать признания за ними права собственности на такую ​​квартиру.

Относительно оснований отказа в проведении приватизации жилья

Согласно ст. 7 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" за гражданами, которые не изъявили желания приватизировать занимаемое ими жилье, сохраняется действующий порядок получения и пользования жильем на условиях найма.

В аспекте требований ч. 10 ст. 8 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" органы приватизации, органы местного самоуправления не имеют права отказать жителям квартир (домов), жилых помещений в общежитиях в приватизации занимаемого ими жилья, кроме случаев, предусмотренных законом.

Перечень таких случаев четко определен в законодательстве и является исчерпывающим. К ним относится отсутствие у лица права на приватизацию (ч. 2 ст. 1 Закона Украины "Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий»), запрет приватизировать конкретное помещение (ч. 4 ст. 1 Закона Украины "Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий "ч. 2 ст. 2 Закона Украины" О приватизации государственного жилищного фонда").

Итак, следует исходить из того, возникает ли  вообще у гражданина право на приватизацию, подлежит ли такой объект приватизации и соблюдены ли гражданином все процедуры для проведения приватизации.

Из анализа предоставленных для проведения обобщения судебных решений можно установить такие распространенные основания отказа уполномоченных органов в проведении приватизации жилья:

  • отсутствие ордера на вселение в помещение;
  • временное отсутствие квартиросъемщиков или членов их семей в жилье более 6 месяцев
  • полное использование жилищных чеков;
  • наличие у жилья статуса служебного;
  • аварийное состояние дома;
  • отсутствие документа, подтверждающего неиспользование гражданином жилищных чеков для приватизации государственного жилищного фонда;
  • отсутствие бланков для оформления права собственности.

Из приведенного видно, что органами, уполномоченными осуществлять приватизацию, достаточно часто нарушаются права граждан на приватизацию, поскольку причины отказа в ее осуществлении не всегда соответствуют требованиям законодательства.

В то же время органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать только на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины (ст. 19 Конституции Украины).