Как получить в собственность недвижимость, на которую наследодатель не оформил правоустанавливающие документы? 26.04.2012

С принятием Гражданского кодекса и закона О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений заложен фундамент единой государственной системы регистрации прав на недвижимость. Это способствует более эффективной защите прав собственников и покупателей имущества. Цель данной публикации — проанализировать проблемы оформления перехода прав собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, право на которое наследодателем при жизни не оформлено и/или не зарегистрировано в государственном реестре.

Как получить в собственность недвижимость, на которую наследодатель не оформил правоустанавливающие документы?

Без реестра прав нет

Культура собственности в советское время была утрачена. Это предопределяет ряд проблем, связанных с переходом собственности от одного поколения к другому.

Так, в состав наследства входят все права и обязанности, которые принадлежали наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились после его смерти. Это и права на недвижимое имущество при условии их оформления и государственной регистрации.

Частью 1 ст.182 ГК установлено, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации». Недвижимое имущество в понимании закона — это земельные участки, а также объекты, расположенные на них, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения (жилые дома, квартиры, здания, сооружения, помещения). Государственная регистрация прав — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость, обременение таких прав путем внесения записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Частью 3 ст.3 вышеупомянутого закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. Кроме того, в соответствии с п.6 ст.3 какие-либо сделки относительно недвижимости заключаются, если право собственности на такое имущество зарегистрировано согласно требованиям этого закона.

Таким образом, на данное время государственная регистрация права собственности на недвижимость является обязательным условием оборотоспособности такого имущества, то есть возможности лица, считающего себя его владельцем, осуществлять какие-либо сделки относительно имущества, включая возможность заинтересованных лиц оформить наследство.

Нотариус вправе выдать свидетельство о праве на наследство — недвижимое имущество — лишь при условии предъявления наследниками правоустанавливающего документа, подтверждающего, что это имущество принадлежит наследодателю, и выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (за исключением земельного участка), то есть при условии, если право собственности наследодателя на это недвижимое имущество зарегистрировано при его жизни. Следовательно, если наследодатель при жизни не оформил право собственности и/или не обеспечил его государственную регистрацию, это становится препятствием для оформления права на наследство в общем порядке.

Каков закон, такова и обязанность

Впрочем, в результате того, что юрисдикция судов распространяется на все правоотношения, возникающие в государстве, в случае отсутствия правоустанавливающего документа юридический факт приобретения недвижимости в собственность по обращению заинтересованных лиц может быть признан, а непризнанные государством права наследников — защищены в судебном порядке.

Начиная с 2004 года количество ежегодных обращений заинтересованных лиц в Виноградовский районный суд Закарпатской области за защитой не признанных государством прав на оформление наследства в связи с отсутствием правоустанавливающих документов исчисляется сотнями. Предметом обращений были и остаются в основном объекты недвижимости (как правило, на территории сельских населенных пунктов нашегорайона), права собственности на которые не были оформлены и зарегистрированы при жизни лицами, считавшимися владельцами таких объектов.

Гражданско-правовой институт приобретения и возникновения права собственности на недвижимое имущество в разные периоды был урегулирован на законодательном уровне по-разному. В связи с этим государство задекларировало признание действительными прав на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу закона (то есть до 3.08.2004), в случае отсутствия их государственной регистрации при следующих условиях:

  • если регистрация прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или
  • если на момент возникновения прав действовало законодательство, которое не предусматривало обязательной регистрации таких прав (ч.4 ст.3 закона).

Таким образом, при обращении в суд за защитой права на оформление наследства по причине отсутствия правоустанавливающего документа для подтверждения того, существовало или отсутствовало право наследодателя на спорную недвижимость, обязательным является выяснение, когда, на каком основании возникло и как изменялось это право.

Проанализируем, как изменялось законодательство до того, как государственная регистрация прав стала обязательной. До 19 января 1996 года согласно Инструкции о порядке регистрации домов и домовладений в городах и поселках городского типа Украинской ССР, утвержденной 31.01.66 Министерством коммунального хозяйства УССР, не подлежали регистрации дома и домовладения, расположенные в сельских населенных пунктах, которые административно подчинены городам или поселкам городского типа, но не присоединены к ним.

Обязанность владельцев обеспечить государственную регистрацию прав собственности на все без исключения объекты недвижимости введена лишь с 29.06.98. Именно в этот день вступила в силу Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которые находятся в собственности юридических и физических лиц, утвержденная приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 9.06.98 №121.

Таким образом, права, приобретенные (путем создания или приобретения недвижимости) в собственность до 29.06.98 с соблюдением установленного порядка приобретения, однако без госрегистрации, по нашему убеждению, можно считать возникшими и приобретенными в установленном законом порядке.

Дом, приобретенный по правилам

Вместе с тем, в отличие от статической земли, строения имеют особый правовой режим с точки зрения возникновения права на них. Так, условно выделяют два вида строительства: законное и незаконное. Законным является строительство, начатое/осуществленное на земельном участке, который отведен для этой цели, при наличии должным образом утвержденного проекта строительства, соответствующего разрешения (в случае необходимости его получения) и при условии соблюдения строительных норм и правил.

Дома, построенные законно, делят на две группы: завершенное и незавершенное строительство. К завершенному строительству относятся объекты, введенные в установленном порядке в эксплуатацию. После чего владельцу выдается свидетельство о праве собственности, которое регистрируется бюро технической инвентаризации в госреестре.

Если владелец завершенного строительством объекта по причине смерти не смог получить свидетельство о праве собственности или регистрация дома не требовалась, наследники могут защитить свое право в судебном порядке путем признания за ними права собственности на наследство. Ведь наследодатель осуществил законное строительство, которое было введено в эксплуатацию, однако правоустанавливающий документ не изготовлен.

Кроме того, выяснению, в частности, подлежат следующие обстоятельства:

  • относится ли спорный жилой дом к колхозному двору;
  • был ли зарегистрирован и каким образом;
  • подлежал ли госрегистрации;
  • данные похозяйственной книги.

Объекты, не завершенные строительством, — это объекты, которые не сданы в эксплуатацию и которые невозможно признать пригодными для эксплуатации. Согласно абз.1 ч.3 ст.331 ГК «до завершения строительства (создания имущества) лицо считается владельцем материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества)».

Официальная позиция третьей ветви власти по этому вопросу изложена в абз.1 п.8 постановления Пленума Верхов­ного Суда от 30.05.2008 №7 «О судебной практике по делам о наследовании»: «Если строительство осуществлялось по закону, то в случае смерти застройщика до завершения строительства его права и обязанности как застройщика входят в состав наследства». Таким образом, к наследникам переходит не право собственности на объект недвижимости, а права и обязанности застройщика-наследодателя.

Самострой — без права передачи

Другие проблемы при оформлении прав наследников возникают в случае, если наследодатель осуществлял самочинное строительство. Обход застройщиками бюрократических и других сложностей во время реализации своего права на создание имущества порождает ряд юридических казусов, в основном — для их наследников. Незаконным строительством, имеющим в соответствии со ст.376 ГК название самочинное, является такое строительство, которое осуществлено или осуществляется на земельном участке, который не был отведен для этой цели в установленном порядке; и/или при отсутствии надлежащего разрешения на строительство; и/или при отсутствии должным образом утвержденного проекта для строительства; и/или с существенным нарушением строительных норм и правил.

Самовольное строительство было вне закона и в прошлом. Статья 105 ГК УССР 1963 г. предусматривала последствия самовольного строительства дома. Гражданин, построивший дом или его часть (пристройку) без установленного разрешения, или без должным образом утвержденного проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не имел права распоряжаться этим домом или пристройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.п.).

При таких условиях имущественные права наследников могут стать вообще нереализованными. Ключевым в решении проблемы наследования объектов самовольного строительства является ряд обстоятельств:

  • то, что земельный участок принадлежит застройщику, и соответствующее целевое назначение такого участка;
  • отведение участка в установленном порядке для строительства, если он не принадлежит застройщику;
  • устранение нарушений строительных норм и правил, если таковые есть;
  • уплата штрафа за незаконное строительство;
  • составление технического паспорта и т.п.

Однако есть вышеупомянутое постановление Пленума Верховного Суда от 30.05.2008 №7. В соответствии с ним, если наследодателем было осуществлено самочинное строительство (ч.1 ст.376 ГК), к наследникам переходит право собственности на строительные материалы, оборудование и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства.

Приведенными примерами, конечно же, не ограничивается круг вопросов, возникающих во время наследования земли и строений. Решению многих проблем, очевидно, будет способствовать повышение общей правовой культуры и культуры собственности в стране. Ответственные собственники должны позаботиться о наличии всех необходимых документов, чтобы наследники не лишились имущества и не сетовали на законодательство.


FAQ по наследству