Когда лицу, которое выселяют из жилья, не стоит рассчитывать на другое помещение для проживания 27.04.2018

Закон предусматривает случаи, при которых лицо может быть выселено из жилого помещения. Но, принимая такое решение, суды должны обращать внимание на ряд нюансов. Например, на нетождественность словосочетаний самовольно заняла и самовольно занимает. // 27.04.2018

На взгляд Старого света

В Апелляционном суде Полтавской области подготовили обобщение практики рассмотрения гражданских дел по спорам о выселении лиц из занимаемого жилого помещения (ст.109 Жилищного кодекса Украинской ССР, ч.2 ст.405 Гражданского кодекса). Исследование касается 2016-2017 гг.

В сегодняшних условиях, отметили авторы обобщения, в обществе выходит на первый план понимание права на жилье как одного из естественных и неотъемлемых прав человека. Так, права человека, неразрывно связанные с жилыми, установлены и защищаются рядом актов, действующих в Украине. В частности, это ст.47 Конституции и ст.379 ГК.

Конституционное право на жилище содержит запрет принудительного лишения жилья иначе как на основании закона и по решению суда. Однако человек может пользоваться только тем жильем, право пользования которым у него возникло из сделки или на основании закона. Такое право возникает у собственника жилья (гл.28 ГК), членов его семьи (ст.405 ГК, ст.156 ЖК), арендатора (нанимателя) жилья (ст.810 ГК, ст.61 ЖК), членов его семьи  (ст.816 ГК, стст.64, 160 ЖК).

Однако довольно часто у лиц, пользующихся жильем, возникают споры о праве на это. Учитывая то, что никто не хочет терять возможности пользования жильем, в подавляющем большинстве случаев подобные споры передаются на рассмотрение в суд.

Наиболее распространенными являются споры между собственником жилья и другими лицами, которые по тем или иным причинам проживают в помещении. Это споры между владельцем и:

  • бывшим владельцем;
  • членами семьи собственника;
  • бывшими членами семьи собственника;
  • членами семьи прежнего собственника.

В §1 ст.8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод отражено право на уважение жилища. Оно охватывает право занимать жилье, не быть выселенным или лишенным жилья.

Это возлагает на Украину в лице ее государственных органов обязательство «принимать разумные и адекватные меры для защиты прав» (решение от 21.02.90 по делу «Powell and Rayner v. The U.K.»). Такая общая защита распространяется как на владельца квартиры (решение от 24.11.86 по делу «Gillow v. The U.K.»), так и на нанимателя (решение от 18.02.99 по делу «Larkos v. Cyprus»).

В §2 ст.8 Конвенции четко определены основания, при которых вмешательство государства в использование лицом прав, указанных в §1 настоящей статьи, является оправданным. Такое вмешательство должно быть предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе, а также осуществляться «в интересах национальной безопасности и общественного порядка, экономического благосостояния страны », для охраны порядка и предотвращения преступности, охраны здоровья или нравственности, защиты прав и свобод других лиц. Этот перечень оснований для вмешательства является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. В то же время государству предоставляются широкие пределы для усмотрения, которые не одинаковы и в каждом конкретном случае зависят от целей, указанных в §2 ст.8 конвенции.

Нормативные приоритеты

В национальном законодательстве право на жилье гарантировано человеку стст.47, 48 Конституции. В ст.72 ЖК предусмотрена возможность признания лица в судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия сверх установленных сроков в неприватизированном помещении.

В ч.2 ст.405 ГК сказано, что член семьи собственника теряет право пользования жильем в случае отсутствия без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом.

Пленум Верховного Суда Украины в п.10 постановления «О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины» от 12.04.85 №2 сориентировал судебную практику, касающуюся признания утраты лицом права пользования жилым помещением, только на установление факта отсутствия лица без уважительных причин более сроков, предусмотренных ст.71 ЖК.

Если лицо временно отсутствовало более 6 месяцев (как по уважительной, так и по неуважительной причине), но вернулась на жилую площадь с согласия всех членов семьи, то его нельзя считать утратившим право на пользование помещением. Эпизодическое же появление лица в жилом помещении только для вида, с целью его незаконного содержания, не может рассматриваться как возвращение, что прерывает истечение 6-месячного срока.

Необходимыми доказательствами непроживания лица в спорном доме могут быть:

  • составление акта непроживания лица в жилом помещении, об отсутствии личных вещей лица и любые другие факты, которые бы это подтверждали (комиссия жилищно-эксплуатационной конторы обязана прийти по указанному адресу и зафиксировать факт непроживания лица в указанном доме; комиссия должна составить 3 акта в разное время в течение определенного периода: в случае неприватизированного жилья - в течение 6 месяцев, в случае приватизированного - в течении года);
  • объяснения свидетелей (соседей), подтверждающие, что лицо не проживает в квартире;
  • данные или факты, которые свидетельствуют, что лицо не обращалось в учреждения здравоохранения по месту жительства, а также в другие учреждения, то есть в те заведения, в которых обслуживаются жители указанного микрорайона.

В свою очередь применение различных нормативных документов создает сложности в правовом регулировании вопросов, возникающих в жилищных отношениях.

В частности, ст.72 ЖК лишает всякого понимания ч.6 ст.29 ГК, дающую право физическому лицу иметь несколько мест жительства. Лицу для того, чтобы не быть признанным утратившим право пользования занимаемыми помещениями, придется переезжать из одного занимаемого помещения в другое. Трудно назвать такую ​​ситуацию вполне логичной с точки зрения принципа верховенства права.

Поэтому при решении дел о признании лица утратившим право пользования жилым помещением, следует применять требования ст.8 конвенции, в соответствии с ч.2 ст.19 закона «О международных договорах Украины » от 29.06.2004 №1906-IV, которая имеет приоритет по сравнению с ст.72 ЖК.

Квартира на замену

Выселение представляет собой не что иное, как принудительное изъятие жилой площади, и рассматривается как крайняя мера, которая подлежит применению только в случаях и в порядке, прямо предусмотренных законом. Жилищное законодательство устанавливает 3 вида выселения:

  • с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;
  • с предоставлением другого помещения;
  • без предоставления такого.

Согласно ст.109 ЖК выселяемым гражданам одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения при обращении взыскания на помещение, приобретенные за счет кредита (займа) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой. Жилое помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда.

Выселение граждан при обращении взыскания на помещения, которые были приобретены ими за сет кредита, является основанием для предоставления этим гражданам жилых помещений из фондов жилья для временного проживания в соответствии с ст.132-2 ЖК. Отсутствие жилых помещений в фондах жилья для временного проживания или отказ в их предоставлении не влечет за собой прекращения выселения гражданина из помещения, являющегося предметом ипотеки.

Граждан выселяют из домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного помещения, если:

  • дом, в котором расположено помещение, подлежит сносу;
  • здание (помещение) грозит обвалом;
  • здание (помещение) подлежит переоборудованию в нежилое.

Офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных сил СССР и приравненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас, а также лиц, проживающих вместе с ними, могут выселить из занимаемых ими помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного помещения. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, которые потеряли связь с Вооруженными силами.

С предоставлением другого жилого помещения также могут выселить:

  • работников, прекративших трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями, которые предоставили им помещения, в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления;
  • граждан, лишенных родительских прав, если они проживают совместно с детьми, в отношении которых лишены этих прав;
  • родителей-воспитателей, отстраненных от дальнейшего воспитания детей.

Выселение с предоставлением другого помещения может происходить только в судебном порядке.

Понятийное несовпадение

В ст.116 ЖК предусмотрены основания для выселения без предоставления жилого помещения. Такой вид выселения может быть средством гражданско-правовой ответственности за нарушение договора, закона, субъективных прав других лиц и может наступить в случае:

  • разрушения или порчи жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилья нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
  • систематического нарушения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей;
  • незаконного занятия жилого помещения;
  • признания ордера на помещение недействительным вследствие неправомерных действий лиц, получивших ордер.

Для применения ст.116 ЖК суду необходимо установить, какие именно нарушения правил общежития допускает ответчик, в чем это выражено и доказательства их подтверждающие.

Так, апелляционный суд отменил решение Чорнухинского районного суда Полтавской области, которым были удовлетворены исковые требования о выселении из жилого дома и снятия с регистрации места жительства. Указано, что предметом доказывания по делу должен быть факт продолжающегося антиобщественного поведения ответчика и принятия к нему мер предупреждения или общественного воздействия, которые не дали положительных результатов.

При рассмотрении дела и вынесении решения таких обстоятельств суд первой инстанции не установил, поэтому основания для применения последствий, предусмотренных ч.1 ст.116 ЖК, и выселении ответчика в связи с его поведением отсутствуют.

В ч.3 ст.116 ЖК прописано, что человека, самоуправно занявших жилое помещение, выселяют без предоставления им другого жилого помещения. ВСУ отметил, что такими, которые самовольно заняли жилое помещение, считаются лица, которые вселились в него самовольно без каких-либо оснований, а именно: без соответствующего решения о предоставлении им этого помещения и соответственно ордера. Выселение этих лиц связано с отсутствием у них каких-либо оснований для занятия жилой площади.

В свою очередь суды не всегда правильно применяют положения ст.116 ЖК. В качестве примера можно привести постановление ВСУ от 22.06.2017 №758 / 14046/14-ц, в котором отмечено, что для выселения лица, проживавшего в жилом помещении на основании договора аренды, иск следует обосновывать положениями гражданского, а не жилищного законодательства.

Лицо проживало в помещении как член семьи на основании договора аренды, который был заключен супругом как арендатором с владельцем. Срок договора истек, лицо добровольно не выселилось. Владелец помещения подал иск о выселении на основании ч.3 ст.116 ЖК.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили иск, признали лицо таким, что самовольно заняло помещение, и выселили без предоставления другого. При этом суды подтвердили, что лицу никогда не выдавали ордера на занятие спорного помещения и никогда не открывали на ее имя лицевого счета для оплаты жилищно-коммунальных услуг.

ВСУ отменил все решения по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на разницу между понятиями «самовольно заняла» и «самовольно занимает». То есть в этом деле лицо не могло самовольно занять помещение, потому что была членом семьи арендатора и право на пользование помещением у нее было. Поскольку аренда закончилась, выселить такое ​​лицо можно путем подачи иска, обоснованного нормами гражданского законодательства, в частности такого, которое регулирует отношения аренды.

Жалоба вместо ремонта

Согласно ст.71 ЖК при временном отсутствии нанимателя или членов семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. Начало отсчета времени отсутствия определяется со дня, когда лицо оставило дом. Возвращение лица в помещение, которое оно занимало, прерывает срок временного отсутствия.

В случае отсутствия лица более 6 месяцев при рассмотрении иска о признании его утратившим право на жилую площадь, суд должен тщательно исследовать обстоятельства дела, которые имеют значение для установления причин длительного отсутствия. Если временное отсутствие лица превысило 6 месяцев, члены семьи, даже бывшие, а также наймодатель вправе обратиться с иском о признании утратившим право пользования помещением.

При рассмотрении данной категории споров суду необходимо установить действительные обстоятельства дела об отсутствии лица. Кроме причин уважительности, указанных в ст.71 ЖК, к таким можно отнести виновное поведение истца, если он препятствовал в проживании ответчика.

Примером правильной судебной практики может быть дело по иску о признании лица таким, которое утратитило право пользования жилым помещением. Решением Лубенского горрайонного суда Полтавской области отказано в удовлетворении иска. Суд принял во внимание, что ответчик вселился в спорную квартиру как сожитель арендатора - истца по делу, однако из-за постоянных ссор с ним вынужденно оставил дом. Также установлено, что ответчик неоднократно пытался проживать в спорной квартире, однако не имел возможности попасть в нее в связи с изменением замков.

К такому же выводу пришел Высший специализированный суд по рассмотрению гражданских и уголовных дел (постановление от 13.09.2017 №521 / 4123/16-ц), указав, что наниматель не теряет право на пользование жилым помещением, если существует уважительная причина его отсутствия более 6 месяцев в помещении.

Авторы обобщения отметили, что указанное дело является примером применения судами первой, апелляционной и кассационной инстанций ст.71 ЖК, которая предусматривает сохранение права нанимателя на пользованием помещением в случае отсутствия в течение 6 месяцев. Согласно ч.2 ст.71 ЖК суд может продлить установленный законом 6-месячный срок в случае наличия у нанимателя уважительной причины для неиспользования помещения.

В этом деле орган местного самоуправления пытался выселить семью с несколькими несовершеннолетними, которая была зарегистрирована, но не проживала в коммунальном жилом помещении более 6 месяцев. Причиной неиспользования, которую суд признал уважительной, было несоответствие квартиры санитарным нормам, что ставит под угрозу жизни лиц, которые в ней жили. Назойливый орган местного самоуправления вместо того, чтобы провести ремонт в квартире, обжаловал решение суда в апелляционном и кассационном порядке, однако в итоге остался ни с чем.

Татьяна Одринская, судья судебной палаты по рассмотрению гражданских дел Апелляционного суда Полтавской области; Ольга Кириченко, помощник судьи Апелляционного суда Полтавской области

Поиск юридических услуг по операциям с недвижимостью
Услуга
Кол-во предложений
Средняя цена, грн

23

количество предложений

426,09

средняя цена, грн

12

количество предложений

1 479,17

средняя цена, грн

11

количество предложений

4 918,18

средняя цена, грн

9

количество предложений

3 955,56

средняя цена, грн

8

количество предложений

2 093,75

средняя цена, грн

7

количество предложений

2 321,43

средняя цена, грн

6

количество предложений

6 800,00

средняя цена, грн

6

количество предложений

4 683,33

средняя цена, грн

5

количество предложений

5 220,00

средняя цена, грн

4

количество предложений

6 250,00

средняя цена, грн

4

количество предложений

6 375,00

средняя цена, грн

4

количество предложений

4 000,00

средняя цена, грн

3

количество предложений

2 700,00

средняя цена, грн

1

количество предложений

500,00

средняя цена, грн

1

количество предложений

3 000,00

средняя цена, грн







Горячие предложения

Как сать успешным и высокооплачиваемым юристом?

Первая в Украине прикладная книга о секретах профессионалов, реалиях труда и частной практики в сфере права

Bookeeper

295 грн. в месяц

Онлайн бухгалтерия

для ФОП и малого бизнеса

первые 30 дней бесплатно!



Путеводитель

Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я

Простоправо рассказывает, как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости, как и в какие сроки зарегистрировать право собственности на квартиру, землю и другое недвижимое имущество, какие документы необходимы для государственной регистрации прав на недвижимость.

Поиск юристов и госорганизаций по крупным городам

© 2006–2019

ООО «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адрес и телефон «Простобанк Консалтинг»

Email: info@prostobank.com