про твої права

Продать или подарить квартиру, что выгоднее?

К написанию этого материала нас побудило большое количество задаваемых на нашем форуме вопросов примерно такого содержания: Я хочу переоформить свой дом (квартиру) на родственника. Каким образом мне будет выгоднее это оформить? Подарить или продать? Prostopravo.com.ua решил разобраться в этой проблеме переоформления недвижимости, кроме того, мы подробно расскажем о договоре дарения.

Краткое содержание и ссылки по теме

  1. Договор купли-продажи
  2. Договор дарения: понятие, предмет, форма, стороны, особенности расторжения
  3. Образец договора дарения квартиры
  4. Итоги
  5. Рейтинг кредитов на покупку вторичного жилья
  6. Новостройки в кредит: рейтинг банков
  7. Как делить квартиру в общей собственности?

Видео по теме

Конечно, в каждом конкретном случае ответ на этот вопрос будет зависеть от многих сопутствующих факторов, но мы попробуем разобраться в наиболее типичных ситуациях, чтобы читатель смог выбрать наиболее подходящую модель для своего случая.

Начнем с того, что оснований для смены собственника недвижимого имущества значительно больше, чем продажа и дарение. И в каждом конкретном случае стоит руководствоваться теми обстоятельствами, которые могут усложнить или упростить процедуру смены собственника, защиты прав продавца, покупателя, третьих лиц. Выгода заключения того или иного договора заключается не только в сокращении текущих расходов и налоговых последствий сделки. Нужно учитывать и возможность будущих проблем и затрат в случае возникновения, например,  спорных ситуаций, возмещения ущерба третьим лицам в случае нарушения их прав и т.д.

Но коль скоро клиентов волнует сравнение именно двух самых простых ситуаций отчуждения квартиры (дома), то рассмотрим именно их.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости, согласно Гражданского кодекса Украины, требует заключения его в письменной форме, кроме того, такой договор должен быть заверен нотариусом, а право собственности на предмет продажи переходит после государственной регистрации прав собственности на объект. Как Вы понимаете, каждый из шагов по заключению договора купли-продажи потребует затрат. Цель моего материала не в том, чтобы детально расписывать процедуру заключения договора, а в том, чтобы оценить уровень затрат на его заключение, налоговые обязательства как продавца, так и покупателя и распределение затрат между сторонами. Некоторое внимание уделим и рискам, связанным с заключением каждого из договоров.

На сегодняшний день законодательство несколько упростило процедуру заключения договоров купли-продажи недвижимости (то же самое касается и договоров дарения). Нет необходимости выстаивать очереди в БТИ, получать технические паспорта на квартиру, справки-характеристики, что значительно экономит время при заключении договора. Да и расходы на эти документы не опустошают кошелек продавца. Но без затрат все равно не обойдется. Затраты продавца будут связаны с возможной уплатой налогов, услуг нотариуса, экспертов-оценщиков, государственной пошлиной за заверение нотариусом договора. Покупателю придется  нести издержки в связи с регистрацией прав на недвижимое имущество, уплатой, в случае необходимости, сбора на обязательное государственное пенсионное страхование, кроме того, необходимо помнить о том, что расчеты в наличной форме возможны только с суммами меньшими 150 тысяч гривен. Учитывая то, что стоимость большинства объектов недвижимости превышает указанную сумму, возникнут затраты на открытие банковских счетов продавца и покупателя, а также комиссия банка для покупателя за перечисление денег с его счета на счет продавца.

Расходы продавца начинаются с оплаты им стоимости услуг оценщиков недвижимости. Цены варьируются в зависимости от региона, объекта недвижимости, его площади.

Декрет Кабинета Министров Украины «О Государственной пошлине» устанавливает, что  размер госпошлины за заверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, комнат и других объектов недвижимого имущества, пребывающих в собственности гражданина, осуществляющего такое отчуждение, составляет 1% от суммы договора, но не менее одного необлагаемого налогом минимума  доходов граждан.

Теперь изучим вопрос налогообложения. Статьей 172 НКУ определен порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества. П.172.1 этой статьи определяет, что доход, полученный налогоплательщиком от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры либо их части, комнаты, садового (дачного) дома... при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, налогом на доходы физических лиц не облагается. Исключением из этого правила является имущество, полученное по наследству. Недвижимость, полученная в наследство, не облагается налогом при продаже даже при условии пребывания в собственности продавца менее 3 лет. Если же продать квартиру (дом) или другой объект недвижимости второй раз за год, либо объект, приобретенный менее трех лет назад, то, согласно п. 172.2., он подлежит налогообложению по ставке 5%.

На момент проведения сделки нотариусом у продавца на руках должен быть акт оценки объекта купли- продажи и квитанция об уплате налога на доходы физических лиц, если для такой оплаты  есть основания согласно НКУ. Если же покупателем объекта недвижимости у физического лица будет юридическое лицо либо физическое лицо-предприниматель, то при оплате покупки, они удержат сумму налога как налоговые агенты, и соответствующее подтверждение предоставят нотариусу.

Если этот материал читают нерезиденты, новости для них неутешительные, при продаже квартиры или дома (другого объекта недвижимости) чаще одного раза в год, либо недвижимости, принадлежащей им три года и менее, им придется выделить в украинский госбюджет 18% от дохода.

Административный сбор за регистрацию  права собственности на недвижимое имущество в срок до 5 рабочих дней составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных на 1 января года регистрации права (с 1 января 2019 года – 190 грн.), в срок 2 рабочих дня – 1 прожиточный минимум (1920 грн. с 1 января 2019 года), в срок 1 рабочий день – 2 прожиточных минимума (3840 грн. с 1 января 2019 года), в течение 2 часов – 5 прожиточных минимумов (9610 грн. с 1 января 2019 года).

Договор дарения: понятие, предмет, форма, стороны, особенности расторжения

По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность.

Договор, устанавливающий обязанность одаряемого совершить в пользу дарителя любое действие имущественного или неимущественного характера, не является договором дарения.

Предмет договора дарения

Даром могут быть движимые вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, а также недвижимые вещи.

Даром могут быть имущественные права, которыми даритель владеет или которые могут возникнуть у него в будущем.

Форма договора дарения

Договор дарения предметов личного пользования и бытового назначения может быть заключен устно.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Договор дарения имущественного права и договор дарения с обязанностью передать дар в будущем заключается в письменной форме. В случае несоблюдения письменной формы этот договор является ничтожным.

Договор дарения движимых вещей, имеющих особую ценность, заключается в письменной форме. Передача такой вещи по устному договору является правомерной, если суд не установит, что одаряемый завладел ею незаконно.

Договор дарения валютных ценностей физических лиц между собой на сумму, превышающую пятидесятикратный размер необлагаемого минимума доходов граждан (850 грн.), заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Стороны в договоре дарения

Сторонами в договоре дарения могут быть физические лица, юридические лица, государство Украина, Автономная Республика Крым, территориальная община.

Родители (усыновители), опекуны не имеют права дарить имущество детей, подопечных.

Предпринимательские общества могут заключать договор дарения между собой, если право осуществлять дарение прямо установлено учредительным документом дарителя. Это положение не распространяется на право юридического лица заключать договор пожертвования.

Договор дарения от имени дарителя может заключить его представитель. Доверенность на заключение договора дарения, в котором не установлено имени одаряемого, является ничтожной.

Обязанности дарителя

Если дарителю известно о недостатках вещи, являющейся даром, или про ее особые свойства, которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества одаряемого или других лиц, он обязан сообщить о них одаряемому.

Даритель, которому было известно о недостатках или особых свойствах подаренной вещи и который не сообщил о них одаряемому, обязан возместить вред, причиненный имуществу, и вред, причиненный увечьем, другим повреждением здоровья или смертью в результате владения или пользования даром.

Принятие дара

Право собственности одаряемого на дар возникает с момента его принятия.

Даритель, который передал вещь предприятию, организации транспорта, связи или другому лицу для вручения ее одаряемому, имеет право отказаться от договора дарения до вручения вещи одаряемому.

Если дар направлен одаряемому без его предварительного согласия, дар является принятым, если одаряемый немедленно не заявит об отказе от его принятия.

Принятие одаряемым документов, удостоверяющих право собственности на вещь, других документов, удостоверяющих принадлежность дарителю предмета договора, или символов вещи (ключей, макетов и т.п.) является принятием дара.

Договор дарения с обязанностью передать дар в будущем

Договором дарения может быть установлена ​​обязанность дарителя передать дар одаряемому в будущем через определенный срок (в определенный срок) или в случае наступления отлагательного обстоятельства.

В случае наступления срока или отлагательного обстоятельства, установленных договором дарения с обязанностью передать дар в будущем, одаряемый вправе требовать от дарителя передачи дара или возмещения его стоимости.

Если до наступления срока или отлагательного обстоятельства, установленного договором дарения с обязанностью передать дар в будущем, даритель или одаряемый умрет, договор дарения прекращается.

Даритель вправе отказаться от передачи дара в будущем, если после заключения договора его имущественное положение существенно ухудшилось.

Одаряемый вправе в любое время до принятия дара на основании договора дарения с обязанностью передать дар в будущем отказаться от него.

Обязанность одаряемого в пользу третьего лица

Договором дарения может быть установлена ​​обязанность одаряемого совершить определенное действие имущественного характера в пользу третьего лица или воздержаться от его совершения (передать денежную сумму или другое имущество в собственность, выплачивать денежную ренту, предоставить право пожизненного пользования даром или его частью, не предъявлять требований к третьему лицу о выселении и т.п.).

Даритель вправе потребовать от одаряемого выполнения возложенной на него обязанности в пользу третьего лица.

В случае смерти дарителя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим или недееспособным, исполнения обязанности в пользу третьего лица вправе требовать от одаряемого лицо, в пользу которого установлена ​​эта обязанность.

В случае нарушения одаряемым обязанности в пользу третьего лица даритель имеет право требовать расторжения договора и возврата дара, а если такое возвращение невозможно, - возмещения его стоимости.

Расторжение договора дарения по требованию дарителя

Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения недвижимых вещей или иного особо ценного имущества, если одаряемый умышленно совершил преступление против жизни, здоровья, собственности дарителя, его родителей, жены (мужа) или детей.

Если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, наследники дарителя имеют право требовать расторжения договора дарения.

Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если одаряемый создает угрозу безвозвратной потери дара, который имеет для дарителя большую неимущественный ценность.

Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если вследствие небрежного отношения одаряемого к вещи, что составляет культурную ценность, эта вещь может быть уничтожена или существенно повреждена.

Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если на момент предъявления требования дар сохранен.

 В случае расторжения договора дарения одаряемый обязан возвратить дар в натуре.

К требованиям о расторжении договора дарения применяется исковая давность в один год.

Пожертвование

Пожертвованием является дарение недвижимых и движимых вещей, в частности денег и ценных бумаг, для достижения определенной, заранее обусловленной цели.

Договор о пожертвовании является заключенным с момента принятия пожертвования.

К договору о пожертвовании применяются положения о договоре дарения, если иное не установлено законом.

Пожертвователь вправе осуществлять контроль за использованием пожертвования в целях, установленных договором о пожертвовании.

Если использование пожертвования по назначению оказалось невозможным, использование его по другому назначению возможно только с согласия жертвователя, а в случае его смерти или ликвидации юридического лица - по решению суда.

Пожертвователь или его правопреемники имеют право требовать расторжения договора о пожертвовании, если пожертвование используется не по назначению.

Дарение или наследование?

Оба эти варианта имеют право на существование и применение в каждом конкретном случае.

Принципиальная разница между дарением и завещанием заключается в моменте перехода права собственности на отчуждаемый объект. Если в случае с дарением одаренный становится владельцем недвижимости после заключения договора дарения и принятия одаренным подарка, то право собственности на имущество по завещанию возникает только после шести месяцев с момента смерти наследодателя.

Передача имущества по договору дарения имеет и другие особенности. Первой из них является то, что при дарении, скажем, бабушкой квартиры своему внуку, наследники первой очереди, имеющие право на обязательную долю в наследстве, теряют свое право на долю в подаренной квартире, что в случае с завещанием невозможно. Второй особенностью является то, что договор дарения достаточно сложно обжаловать. Гражданский кодекс Украины устанавливает годичный срок исковой давности по договорам дарения, и оснований для его расторжения и признания недействительным не так много. Даритель может отказаться от передачи подарка, если после заключения договора его имущественное положение существенно ухудшилось. Кроме того, даритель вправе требовать расторжения договора дарения недвижимого имущества, если одаренный умышленно совершил преступление против жизни, здоровья, собственности дарителя, его родителей, жены (-а) или детей. Если подаренное имущество имеет для дарителя большую неимущественный ценность, а одаренный своими действиями создает угрозу безвозвратной потери этого имущества.

Риск дарителя состоит в том, что после заключения договора дарения, он остается жить уже не у себя дома, а в случае недобросовестных намерений одаряемого, это может закончиться довольно плачевно для дарителя.

Иногда смешивают понятия завещания и договора дарения с отлагательным условием. Таким отлагательным условием предлагается считать смерть дарителя. Нужно сказать, что это глубокое заблуждение. Действительно, договором дарения может быть установлено обязательство дарителя передать дар в будущем после определенного срока (в определенный срок) или в случае наступления определенного обстоятельства. И в этом случае одаренный имеет право требования передачи ему подарка по истечении указанного в договоре срока или после наступления обстоятельства, оговоренной в договоре. Однако частью 3 ст.723 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что смерть дарителя уже сама по себе является основанием для прекращения договора дарения с отлагательным условием.

Таким образом, если кто-либо из родственников желает оставить свою квартиру (дом), и любое другое имущество, кому-нибудь из своих потомков, только после своей смерти, другого пути, кроме составления завещания у него нет.

Чем завещание «удобнее» договора дарения, так это тем, что завещание не требует конкретного указания предмета подражания. Если, скажем, наследодатель начал строительство дома и не уверен в том, что успеет при жизни оформить необходимые документы для того, чтобы передать его предполагаемому наследнику (а договор дарения с условием, как мы уже говорили, после смерти дарителя потеряет свою силу), то в завещании вполне можно указать, что после ввода дома в эксплуатацию, он перейдет в собственность конкретного наследника.

Что касается финансовой стороны оформления договора дарения и завещания, а также налогообложения доходов одариваемых и наследников, то договор дарения требуют проведения предварительной оценки стоимости имущества, а также уплаты дарителем 1% от стоимости подарка в качестве госпошлины за оформление договора дарения. Отдельно будут оплачиваться услуги нотариуса. Завещание обойдется дешевле, поскольку госпошлина за заверение нотариусом завещания составит 0,85 гривны. Выдача свидетельства о праве на наследство обойдется наследнику в 34 гривны. Стоимость услуг самого нотариуса в каждом случае индивидуальна.

Налогообложение дарения и наследования Налоговый кодекс Украины регулирует одними и теми же нормами, поэтому и в случае получения наследства и в случае получения подарка от родственников первой и второй степени родства, налогоплательщик освобождается от налогообложения такого дохода. При получении наследства или подарка от других родственников он должен уплатить в бюджет 5%, а в случае получения наследства от нерезидента - 18% налога на доходы физических лиц.

Образец договора дарения квартиры

Д О Г О В І Р

ДАРУВАННЯ КВАРТИРИ

Місто ____, «___»_______ _________________ року.

Ми: з однієї сторони – ___________, проживаю в м. ___, вул. __________________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _________, надалі за текстом «ДАРУВАЛЬНИК», та з другої сторони – ____________, проживаю в м. ____, вул. _________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _______, надалі за текстом «ОБДАРОВУВАНИЙ», діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає нашій внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів,

уклали цей договір про наступне:

  1. Дарувальникподарувала та передала Обдаровуваному, а Обдаровуваний прийняв в дар від Дарувальника квартиру під №____, що знаходиться в будинку під №____, розташованому по вулиці _____ в місті _____.
  2. Відчужувана квартира належить _____ на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом __ міського нотаріального округу, ____ року, реєстровий номер ____. Реєстрація права власності проведена _____ року, право власності зареєстровано за реєстровим номером ____ (витяг про державну реєстрацію прав №____, виданий ___ року). 
  3. Вищезазначена квартира складається з трьох жилих кімнат. Площа вищевказаної квартири складає: загальна площа – 67,50 (шістдесят сім цілих п’ять десятих) кв.м., житлова площа – 46,00 (сорок шість) кв.м.
  4. Вартість відчужуваної квартири становить ___.
  5. Сторони оцінюють квартиру, яка є предметом даного договору, в ____.
  6. Дарувальниксвідчить, що дійсно є власником квартири, не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.

Нотаріусом роз’яснено положення ст. 721 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, якщо дарувальникові відомо про недоліки речі, що є дарунком, або її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна обдарованого або інших осіб, він зобов’язаний повідомити про них обдаровуваного.

Дарувальник, якому було відомо про недоліки або особливі властивості подарованої речі і який не повідомив про них обдаровуваного, зобов’язаний відшкодувати шкоду, завдану майну, та шкоду, завдану каліцтвом, іншим ушкодженням здоров’я або смертю в результаті володіння чи користування дарунком.

  1. Дарувальниксвідчить, що квартира перебуває в належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань в квартирі немає, квартира є придатною для використання за призначенням.

Квартира, що дарується, оглянута Обдаровуваним до підписання даного договору. На момент огляду будь-яких недоліків, які перешкоджали б її використанню за призначенням, не виявлено. Обдаровуваний заявляє, що не має будь-яких претензій до Дарувальника з приводу якісних технічних характеристик відчужуваної квартири.

  1. У квартирі, яка є предметом даного договору, не зареєстровано місцепроживання будь-яких осіб.
  2. Згідно з ч. 1 ст. 722 Цивільного кодексу України право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття.
  3. Сторонидомовились, що прийняття Обдаровуваним примірника даного договору є прийняттям дарунка.
  4. Витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням даного договору, несе Обдаровуваний.
  5. Нотаріусом роз‘яснено Сторонамположення чинного законодавства щодо порядку укладення договорів дарування, підстав та наслідків визнання їх недійсними, зміст Правил користування приміщеннями житлових будинків, затверджених Постановою КМ України від 08.10.1992 року №572 (із змінами та доповненнями), зміст статей 203, 717-730 Цивільного кодексу України, статей 59-65, ст. 74 Сімейного кодексу України, ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 182 Цивільного кодексу України щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно.
  6. Дарувальникстверджує, що документи, які підтверджують її право власності на квартиру, та всі надані нею відомості відносно зазначеної квартири є достовірні та правдиві. В разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеної квартири виявляться недостовірними, неправдивими, Дарувальник зобов’язана відшкодувати заподіяні Обдаровуваномузбитки та витрати у повному обсязі.
  7. Ми, Сторони, підтверджуємо, що цей договір відповідає нашим дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається нами у відповідності зі справжньою нашою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних для нас умовах і не є результатом впливу тяжких обставин, договір укладається нами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, ми однаково розуміємо значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажаємо настання саме тих правових наслідків, що створюються даним договором, а також свідчимо, що договором визначені всі істотні умови, про що свідчать наші особисті підписи на договорі.
  8. Сторонипідтверджують, що домовились і не мають жодних зауважень, доповнень або суперечностей відносно умов даного договору.
  9. Договір складено в двох примірниках, один з яких зберігається в справах приватного нотаріуса ____ міського нотаріального округу _____, другий видається Обдаровуваному.
  10. Нотаріусом роз’яснено зміст ст. 182 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
  11. 18. Дарувальникв поданій нею заяві повідомила, що квартира, яка є предметом даного договору, придбана нею не в шлюбі та не є спільною сумісною власністю. Про зміст цієї заяви нотаріусом доведено до відома Обдаровуваного.

ПІДПИСИ: 

ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА

Итоги

В случае заключения договора купли-продажи бóльшая финансовая нагрузка лежит на продавце. Дарение же, большей частью, может обойтись в копеечку одариваемому. Выбор схемы отчуждения необходимо осуществлять исходя из того, какой объект недвижимости отчуждается, каковы родственные связи (и есть ли они вообще) между сторонами договора, а также исходя из тех рисков, которые берут на себя стороны, заключая тот или иной договор.

Если дом (квартира) находится в собственности лица, ее отчуждающего, более трех лет и за год продаж недвижимости не происходило, а стороны между собой в родственных отношениях не состоят, то логичнее будет заключать договор купли-продажи, разделив между собой затраты на нотариальное оформление сделки. Если же речь идет об отчуждении нового дома, например, от отца дочери, то конечно, лучше его подарить, ограничившись лишь нотариальными издержками и издержками, связанными с оформлением договора и права собственности. Кроме того, существует ряд нюансов, кроме финансовых, которые могут повлиять на выбор необходимого вида договора, но для того, чтобы не ошибиться, лучше обратиться к квалифицированному юристу.

 

Поиск юридических услуг по операциям с недвижимостью

Услуга

Кол-во предложений

Средняя цена, грн


Хотите получать уведомление на ваш email, когда мы опубликуем новые статьи?

также следить за обновлениями сайта можно в Facebook Instagram Twitter Viber Telegram

Горячие предложения

Bookeeper

295 грн. в месяц

Онлайн бухгалтерия

для ФОП и малого бизнеса

первые 30 дней бесплатно!

Полезные статьи по данной тематике

© 2006–2020

ООО «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адрес и телефон «Простобанк Консалтинг»

Email: info@prostobank.com