Законные схемы финансирования строительства жилья: преимущества и недостатки - 28.03.2013

Принимая решение о приобретении жилья в строящемся доме, не в последнюю очередь следует обратить внимание на то, какая схема финансирования жилищного строительства задействована в данном проекте. Разобраться в существующих легальных схемах финансирования жилищного строительства и оценить их преимущества и недостатки решил Prostopravo.com.ua // 28.03.2013

Немного истории

В 2005 году Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» был дополнен нормой согласно которой объекты жилого строительства не могли являться объектами инвестиционной деятельности, а инвестирование и финансирование строительства таких объектов могло осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также посредством выпуска беспроцентных (целевых) облигаций. Другие способы привлечения средств в жилое строительство были прямо запрещены законом.

Законом №  2367-VI  от 29.06.2010 г. часть 3 статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» была изложена в новой редакции и теперь она выглядит так: «инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.» Таким образом, в данный момент другие способы финансирования строительства прямо не запрещены законом, но и специальных законов, регулирующих такие правоотношения за это время принято не было. Поэтому в этой статье мы остановимся исключительно на схемах инвестирования строительства посредством ФФС, ФОН, ИСИ и выпуска целевых облигаций.

В то же время, потенциальный инвестор должен знать, что ныне на строительном рынке существуют и другие схемы привлечения средств в строительство жилья, которые находятся если не «вне закона», то на грани его: закладные, предварительные договоры, договоры купли-продажи имущественных прав и т. д. От участия в таких проектах лучше отказаться.

ФФС и ФОН

Деятельность фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью регулируется  Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Схема деятельности ФФС и ФОН схожа, разница  в том, что ФФС создаются с целью получения их доверителями жилья в собственность, в то время как целью ФОН является получение дохода собственниками его сертификатов, в том числе и путем участия в финансировании строительства жилья.

В схеме инвестирования через фонды финансирования строительства принимают участие: доверитель (потенциальный собственник недвижимости), управитель ФФС (финансовая организация), застройщик и иногда страховая компания. Кстати, страхование коммерческих рисков управителя ФФС является необязательным, но безусловным плюсом для инвестора.

Инвестор вступает в договорные отношения только с управителем, которому он передает имущество в доверительную собственность  для финансирования строительства. Сам же управитель заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя. Обязательства застройщика перед управителем обеспечиваются ипотекой. Кроме того, по каждому объекту строительства между управителем и застройщиком заключается договор уступки имущественных прав и договор поручения с отлагательными условиями. В случае нарушения застройщиком условий договора, управителю поручается выполнение функций застройщика, в том числе право перепоручить их выполнение третьему лицу (то есть, фактически, поменять застройщика). Также, в случае возникновения риска нарушения застройщиком своих обязательств, договор уступки вступает в силу, и к управителю переходят все имущество и имущественные права на недвижимость.

К преимуществам этой схемы относятся:

  • четкая законодательная регламентация;
  • надзор за действиями управителя осуществляет регулятор (Госфинуслуг); в случае нарушения управителем законодательства о финуслугах, по решению суда может быть осуществлена замена управителя;
  • контроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управитель, возможна замена застройщика в случае неисполнения последним своих обязательств;
  • возможность для доверителя отказаться от своего участия в ФФС и забрать вложенные средства;
  • возможность страхования рисков, которое предусматривает привлечение к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний.
  • активы ФФС учитываются отдельно от активов финансового учреждения  и отдельно по каждому объекту строительства. В случае банкротства ФУ, активы ФФС не входят в общую ликвидационную массу.

Основной недостаток этой схемы состоит в том, что на практике, как правило, управитель и застройщик являются связанными лицами.  К сожалению, этот недостаток, способен нивелировать практически все  достоинства данной схемы финансирования. Так как, управитель вместо того, чтобы выступать гарантом прав инвесторов и  осуществлять контроль за деятельностью застройщика, фактически  «покрывает» нарушения последнего. 

Также среди недостатков этой схемы можно назвать:

  • отсутствие у инвесторов права выступать в качестве кредитора в процессе о банкротстве в  случае неплатежеспособности застройщика;
  • в случае, если застройщик не будет выполнять свои обязанности по своевременному строительству дома и компания-управитель примет решение сменить застройщика,  поиск нового застройщика может оказаться проблематичным;
  • риски, связанные с недобросовестностью непосредственно компании-управителя ФФС: предусмотрено право управителя управлять несколькими объектами одновременно, что может способствовать использованию средств не по назначению;
  • неурегулированность вопросов ответственности управителя перед инвестором.

Целевые облигации

Выпуск целевых облигаций регламентирован Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку от 17.07.2003г.  № 322.

В данной схеме инвестор приобретает целевые облигации, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилой недвижимости. Параллельно инвестор заключает с застройщиком договор резервирования, согласно которому за ним закрепляется определенный объект недвижимости. Как правило, такие облигации продаются лотами, в соответствии с площадью приобретаемой жилплощади. Одна облигация отвечает определенному количеству квадратных метров жилплощади.

К преимуществам этого способа можно отнести:

  • законодательную урегулированность и наличие четких регуляторных требований к эмитенту со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;
  • ограничение  объема допустимой эмиссии целевых облигаций - не более стоимости объекта недвижимости, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям, по утвержденной проектной документации;
  • наличие полностью сформированного уставного капитала как обязательного условия эмиссии облигаций;
  • эмитентом таких облигаций может выступать лицо, являющееся собственником или пользователем земельного участка, на котором будет размещаться объект строительства; при этом срок аренды земельного участка не может быть меньше срока строительства согласно проектной документации;
  • первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу;
  • запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения при условии получения согласия от всех инвесторов;
  • облигации могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке.

Недостатки:

  • ГКЦБФР не контролирует сам ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию;
  • сами облигации не обеспечены строящимся объектом недвижимости: у инвестора отсутствуют преимущественные права на такой объект (например, в случае передачи его в ипотеку третьим лицам);
  • в случае признания эмиссии недействительной, все на что может рассчитывать инвестор — выплата номинальной стоимости ценных бумаг;
  • облигации продаются только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке;
  • облигации соответствует определенному количеству квадратных метров, но не связаны с конкретным объектом (квартирой, домом, коттеджем); впрочем в качестве гарантии того, что инвестор получит именно тот объект, на который рассчитывал является договор резервирования.

Выпуск опционов

Этот механизм по своей сути очень похож на схему с использованием целевых облигаций. Регламентируется выпуск опционов решением ГКЦБФР № 572 от 16.06.2009 г. «Об утверждении Порядка регистрации опционных сертификатов и проспекта их эмиссии».

Согласно Порядка опционный сертификат - это стандартный документ, удостоверяющий право его собственника на приобретение у эмитента опционного сертификата (опционный сертификат на приобретение) или продажу эмитенту опционного сертификата (опционный сертификат на продажу) базового актива в сроки и на условиях, определенных в проспекте эмиссии опционных сертификатов. Базовым активом в данном случае являются имущественные права на объект недвижимости в целом или метр квадратный такой недвижимости.

Преимущества этой схемы почти такие же, как и в случае с облигациями. Особенностью является то, что опционные сертификаты могут обращаться только на фондовой бирже.

К недостаткам же можно причислить то, что опционы не обеспечены строящейся недвижимостью, в отличие от облигаций, отсутствуют ограничения на объем их эмиссии. Кроме того, эмитентом опционных сертификатов может выступать не только собственник или пользователь земельного участка, но и любое другое лицо, которому строительная площадка передана по акту приема-передачи.

В завершение, хочется напомнить, что если Вы сами не можете разобраться во всех тонкостях предложенной Вам инвестиционной схемы или у Вас есть какие-то сомнения в ее законности, обратитесь за профессиональной помощью — проконсультируйтесь у юриста. Сделать это можно, в частности, воспользовавшись нашим новым сервисом Простобанк Онлайн или системой поиска юридических услуг по каталогу.






Нужны деньги до зарплаты?

более 30 сервисов

Кредиты онлайн на карту за 15 минут

от 0,01%

ставка

до 180 дней

макс срок

до 20 000 грн.

макс сумма




Путеводитель

Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я

Простоправо рассказывает, как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости, как и в какие сроки зарегистрировать право собственности на квартиру, землю и другое недвижимое имущество, какие документы необходимы для государственной регистрации прав на недвижимость.

Видео путеводитель




Поиск юристов и госорганизаций по крупным городам