Покупка квартиры в новострое. Инвестирование в строительство жилья
Согласно части 3 статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.
В то же время на строительном рынке можно встретить и другие схемы привлечения средств в строительство жилья: закладные, предварительные договоры, договоры купли-продажи имущественных прав и т. д. Однако в таких схемах покупатель не защищен законодательно, поэтому от участия в этих проектах лучше отказаться.
База новостроек по городам Украины собрана здесь.
ФФС и ФОН
Деятельность фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью регулируется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
Схема деятельности ФФС и ФОН схожа, разница в том, что ФФС создаются с целью получения их доверителями жилья в собственность, в то время как целью ФОН является получение дохода собственниками его сертификатов, в том числе и путем участия в финансировании строительства жилья.
В схеме инвестирования через фонды финансирования строительства принимают участие: доверитель (потенциальный собственник недвижимости), управитель ФФС (финансовая организация), застройщик и иногда страховая компания. Кстати, страхование коммерческих рисков управителя ФФС является необязательным, но безусловным плюсом для инвестора.
Инвестор вступает в договорные отношения только с управителем, которому он передает имущество в доверительную собственность для финансирования строительства. Сам же управитель заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя. Обязательства застройщика перед управителем обеспечиваются ипотекой. Кроме того, по каждому объекту строительства между управителем и застройщиком заключается договор уступки имущественных прав и договор поручения с отлагательными условиями. В случае нарушения застройщиком условий договора, управителю поручается выполнение функций застройщика, в том числе право перепоручить их выполнение третьему лицу (то есть, фактически, поменять застройщика). Также, в случае возникновения риска нарушения застройщиком своих обязательств, договор уступки вступает в силу, и к управителю переходят все имущество и имущественные права на недвижимость.
К преимуществам этой схемы относятся:
- четкая законодательная регламентация;
- надзор за действиями управителя осуществляет регулятор (Госфинуслуг); в случае нарушения управителем законодательства о финуслугах, по решению суда может быть осуществлена замена управителя;
- контроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управитель, возможна замена застройщика в случае неисполнения последним своих обязательств;
- возможность для доверителя отказаться от своего участия в ФФС и забрать вложенные средства;
- возможность страхования рисков, которое предусматривает привлечение к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний.
- активы ФФС учитываются отдельно от активов финансового учреждения и отдельно по каждому объекту строительства. В случае банкротства ФУ, активы ФФС не входят в общую ликвидационную массу.
Основной недостаток этой схемы состоит в том, что на практике, как правило, управитель и застройщик являются связанными лицами. К сожалению, этот недостаток, способен нивелировать практически все достоинства данной схемы финансирования. Так как, управитель вместо того, чтобы выступать гарантом прав инвесторов и осуществлять контроль за деятельностью застройщика, фактически «покрывает» нарушения последнего.
Также среди недостатков этой схемы можно назвать:
- отсутствие у инвесторов права выступать в качестве кредитора в процессе о банкротстве в случае неплатежеспособности застройщика;
- в случае, если застройщик не будет выполнять свои обязанности по своевременному строительству дома и компания-управитель примет решение сменить застройщика, поиск нового застройщика может оказаться проблематичным;
- риски, связанные с недобросовестностью непосредственно компании-управителя ФФС: предусмотрено право управителя управлять несколькими объектами одновременно, что может способствовать использованию средств не по назначению;
- неурегулированность вопросов ответственности управителя перед инвестором.
Целевые облигации
Выпуск целевых облигаций регламентирован Положением о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий, облигаций международных финансовых организаций и их обращения, утвержденным Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку от 27.12.2013 № 2998.
В данной схеме инвестор приобретает целевые облигации, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилой недвижимости. Параллельно инвестор заключает с застройщиком договор резервирования, согласно которому за ним закрепляется определенный объект недвижимости. Как правило, такие облигации продаются лотами, в соответствии с площадью приобретаемой жилплощади. Одна облигация отвечает определенному количеству квадратных метров жилплощади.
К преимуществам этого способа можно отнести:
- законодательную урегулированность и наличие четких регуляторных требований к эмитенту со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;
- ограничение объема допустимой эмиссии целевых облигаций - не более стоимости объекта недвижимости, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям, по утвержденной проектной документации;
- наличие полностью сформированного уставного капитала как обязательного условия эмиссии облигаций;
- эмитентом таких облигаций может выступать лицо, являющееся собственником или пользователем земельного участка, на котором будет размещаться объект строительства; при этом срок аренды земельного участка не может быть меньше срока строительства согласно проектной документации;
- первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу;
- запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения при условии получения согласия от всех инвесторов;
- облигации могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке.
Недостатки:
- ГКЦБФР не контролирует сам ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию;
- сами облигации не обеспечены строящимся объектом недвижимости: у инвестора отсутствуют преимущественные права на такой объект (например, в случае передачи его в ипотеку третьим лицам);
- в случае признания эмиссии недействительной, все на что может рассчитывать инвестор — выплата номинальной стоимости ценных бумаг;
- облигации продаются только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке;
- облигации соответствует определенному количеству квадратных метров, но не связаны с конкретным объектом (квартирой, домом, коттеджем); впрочем в качестве гарантии того, что инвестор получит именно тот объект, на который рассчитывал является договор резервирования.
Выпуск опционов
Этот механизм по своей сути очень похож на схему с использованием целевых облигаций. Регламентируется выпуск опционов решением ГКЦБФР от 23.03.2017 № 209 « утверждении Порядка регистрации выпуска опционных сертификатов и проспекта их эмиссии».
Согласно Порядка опционный сертификат - это стандартный документ, удостоверяющий право его собственника на приобретение у эмитента опционного сертификата (опционный сертификат на приобретение) или продажу эмитенту опционного сертификата (опционный сертификат на продажу) базового актива в сроки и на условиях, определенных в проспекте эмиссии опционных сертификатов. Базовым активом в данном случае являются имущественные права на объект недвижимости в целом или метр квадратный такой недвижимости.
Преимущества этой схемы почти такие же, как и в случае с облигациями. Особенностью является то, что опционные сертификаты могут обращаться только на фондовой бирже.
К недостаткам же можно причислить то, что опционы не обеспечены строящейся недвижимостью, в отличие от облигаций, отсутствуют ограничения на объем их эмиссии. Кроме того, эмитентом опционных сертификатов может выступать не только собственник или пользователь земельного участка, но и любое другое лицо, которому строительная площадка передана по акту приема-передачи.
Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры?
Помимо тщательного анализа договора инвестирования в строительство, нелишним будет проверить как репутацию застройщика (сделать это можно, собрав информацию в Интернете), так и проверить наличие у застройщика следующих разрешительных документов:
- документы на право собственности или пользования земельным участком под застройку, а также целевое назначение земельного участка (для строительства многовартирного дома). Правовой статус участка также можно проверить на сайте Публичной кадастровой карты Украины. Наличие запретов и обременений можно узнать с помощью Государственного реестра вещных прав.
- Зарегистрированная декларация или разрешение (для строительных объектов IV-V уровней сложности) на выполнение строительных работ; Для Киева наличие разрешений на строительство объекта можно проверить на сайте Градостроительного кадастра Киева.
- лицензия подрядчика на осуществление строительных работ (для объектов IV-V уровней сложности); Проверить наличие лицензии можно на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции.
- В Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований можно проверить не находтся ли застройщик в стадии прекращения или банкротства;
- В Едином реестре судебных решений можно проверить наличие судебных тяжб с застройщиком.
Читайте также:
- Аренда недвижимости
- Договор пожизненного содержания (ренты) в Украине: особенности и нюансы
- Садовые товарищества в Украине
- Как узаконить самострой в Украине и зарегистрировать право собственности на него
- Переселенцев обеспечат социальным жильем. Как получить компенсацию за аренду жилья и оплату жилищно-коммунальных услуг
- Кооперативы. Гаражные и дачные
- Регистрация права собственности на недвижимость
- Оформление договора купли-продажи недвижимости