про твої права

Законные схемы финансирования строительства жилья: преимущества и недостатки

На что обратить внимание при покупке квартиры? Как правильно и безопасно купить квартиру в новостройке? Принимая решение о приобретении жилья в строящемся доме, не в последнюю очередь следует обратить внимание на то, какая схема финансирования жилищного строительства задействована в данном проекте. Разобраться в существующих легальных схемах финансирования жилищного строительства и оценить их преимущества и недостатки решил Prostopravo.com.ua

Краткое содержание и ссылки по теме

  1. Покупка квартиры в новострое. Инвестирование в строительство жилья
  2. ФФС и ФОН
  3. Целевые облигации
  4. Выпуск опционов
  5. Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры?
  6. Новостройки в кредит
  7. Покупка жилья на вторичном рынке. Оформление договора купли-продажи недвижимости
  8. Рейтинг банковских кредитов на покупку квартиры на вторичном рынке




Loading...

Покупка квартиры в новострое. Инвестирование в строительство жилья

Согласно части 3 статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.

В то же время на строительном рынке можно встретить и другие схемы привлечения средств в строительство жилья: закладные, предварительные договоры, договоры купли-продажи имущественных прав и т. д. Однако в таких схемах покупатель не защищен законодательно, поэтому от участия в этих проектах лучше отказаться.

База новостроек по городам Украины собрана здесь.

ФФС и ФОН

Деятельность фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью регулируется  Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Схема деятельности ФФС и ФОН схожа, разница  в том, что ФФС создаются с целью получения их доверителями жилья в собственность, в то время как целью ФОН является получение дохода собственниками его сертификатов, в том числе и путем участия в финансировании строительства жилья.

В схеме инвестирования через фонды финансирования строительства принимают участие: доверитель (потенциальный собственник недвижимости), управитель ФФС (финансовая организация), застройщик и иногда страховая компания. Кстати, страхование коммерческих рисков управителя ФФС является необязательным, но безусловным плюсом для инвестора.

Инвестор вступает в договорные отношения только с управителем, которому он передает имущество в доверительную собственность  для финансирования строительства. Сам же управитель заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя. Обязательства застройщика перед управителем обеспечиваются ипотекой. Кроме того, по каждому объекту строительства между управителем и застройщиком заключается договор уступки имущественных прав и договор поручения с отлагательными условиями. В случае нарушения застройщиком условий договора, управителю поручается выполнение функций застройщика, в том числе право перепоручить их выполнение третьему лицу (то есть, фактически, поменять застройщика). Также, в случае возникновения риска нарушения застройщиком своих обязательств, договор уступки вступает в силу, и к управителю переходят все имущество и имущественные права на недвижимость.

К преимуществам этой схемы относятся:

  • четкая законодательная регламентация;
  • надзор за действиями управителя осуществляет регулятор (Госфинуслуг); в случае нарушения управителем законодательства о финуслугах, по решению суда может быть осуществлена замена управителя;
  • контроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управитель, возможна замена застройщика в случае неисполнения последним своих обязательств;
  • возможность для доверителя отказаться от своего участия в ФФС и забрать вложенные средства;
  • возможность страхования рисков, которое предусматривает привлечение к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний.
  • активы ФФС учитываются отдельно от активов финансового учреждения  и отдельно по каждому объекту строительства. В случае банкротства ФУ, активы ФФС не входят в общую ликвидационную массу.

Основной недостаток этой схемы состоит в том, что на практике, как правило, управитель и застройщик являются связанными лицами.  К сожалению, этот недостаток, способен нивелировать практически все  достоинства данной схемы финансирования. Так как, управитель вместо того, чтобы выступать гарантом прав инвесторов и  осуществлять контроль за деятельностью застройщика, фактически  «покрывает» нарушения последнего. 

Также среди недостатков этой схемы можно назвать:

  • отсутствие у инвесторов права выступать в качестве кредитора в процессе о банкротстве в  случае неплатежеспособности застройщика;
  • в случае, если застройщик не будет выполнять свои обязанности по своевременному строительству дома и компания-управитель примет решение сменить застройщика,  поиск нового застройщика может оказаться проблематичным;
  • риски, связанные с недобросовестностью непосредственно компании-управителя ФФС: предусмотрено право управителя управлять несколькими объектами одновременно, что может способствовать использованию средств не по назначению;
  • неурегулированность вопросов ответственности управителя перед инвестором.

Целевые облигации

Выпуск целевых облигаций регламентирован Положением о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий, облигаций международных финансовых организаций и их обращения, утвержденным Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку от 27.12.2013  № 2998.  

В данной схеме инвестор приобретает целевые облигации, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилой недвижимости. Параллельно инвестор заключает с застройщиком договор резервирования, согласно которому за ним закрепляется определенный объект недвижимости. Как правило, такие облигации продаются лотами, в соответствии с площадью приобретаемой жилплощади. Одна облигация отвечает определенному количеству квадратных метров жилплощади.

К преимуществам этого способа можно отнести:

  • законодательную урегулированность и наличие четких регуляторных требований к эмитенту со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;
  • ограничение  объема допустимой эмиссии целевых облигаций - не более стоимости объекта недвижимости, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям, по утвержденной проектной документации;
  • наличие полностью сформированного уставного капитала как обязательного условия эмиссии облигаций;
  • эмитентом таких облигаций может выступать лицо, являющееся собственником или пользователем земельного участка, на котором будет размещаться объект строительства; при этом срок аренды земельного участка не может быть меньше срока строительства согласно проектной документации;
  • первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу;
  • запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения при условии получения согласия от всех инвесторов;
  • облигации могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке.

Недостатки:

  • ГКЦБФР не контролирует сам ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию;
  • сами облигации не обеспечены строящимся объектом недвижимости: у инвестора отсутствуют преимущественные права на такой объект (например, в случае передачи его в ипотеку третьим лицам);
  • в случае признания эмиссии недействительной, все на что может рассчитывать инвестор — выплата номинальной стоимости ценных бумаг;
  • облигации продаются только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке;
  • облигации соответствует определенному количеству квадратных метров, но не связаны с конкретным объектом (квартирой, домом, коттеджем); впрочем в качестве гарантии того, что инвестор получит именно тот объект, на который рассчитывал является договор резервирования.

Выпуск опционов

Этот механизм по своей сути очень похож на схему с использованием целевых облигаций. Регламентируется выпуск опционов решением ГКЦБФР от 23.03.2017  № 209 « утверждении Порядка регистрации выпуска опционных сертификатов и проспекта их эмиссии».

Согласно Порядка опционный сертификат - это стандартный документ, удостоверяющий право его собственника на приобретение у эмитента опционного сертификата (опционный сертификат на приобретение) или продажу эмитенту опционного сертификата (опционный сертификат на продажу) базового актива в сроки и на условиях, определенных в проспекте эмиссии опционных сертификатов. Базовым активом в данном случае являются имущественные права на объект недвижимости в целом или метр квадратный такой недвижимости.

Преимущества этой схемы почти такие же, как и в случае с облигациями. Особенностью является то, что опционные сертификаты могут обращаться только на фондовой бирже.

К недостаткам же можно причислить то, что опционы не обеспечены строящейся недвижимостью, в отличие от облигаций, отсутствуют ограничения на объем их эмиссии. Кроме того, эмитентом опционных сертификатов может выступать не только собственник или пользователь земельного участка, но и любое другое лицо, которому строительная площадка передана по акту приема-передачи.

Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры?

Помимо тщательного анализа договора инвестирования в строительство, нелишним будет проверить как репутацию застройщика (сделать это можно, собрав информацию в Интернете), так и проверить наличие у застройщика следующих разрешительных документов:

 

Стоимость юридических услуг по операциям с недвижимостью

Услуга

Кол-во предложений

Средняя цена, грн

Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

YOUTUBE канал "АДВОКАТ МОСКАЛЕНКО А.В."

Подписывайтесь и получайте консультации адвоката онлайн бесплатно, полезные каждому!





Полезные статьи по данной тематике

Советы юристов для граждан и бизнеса на ваш e-mail!




© 2006—2019

ООО «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адрес: 02100, г. Киев, ул. Георгия Тороповского, 2, оф. 19

Телефон: +38 063 075 70 92

Email: info@prostobank.com