Права арендатора и их защита при аренде коммерческой недвижимости - 29.08.2011

Большинство компаний используют недвижимое имущество на праве аренды. Отношения арендодателя и арендатора, взаимные права и обязанности определяются заключенным между ними письменным договором аренды. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами всех существенных условий, предусмотренных законом. Статья 284 ХК предусматривает такие существенные условия договора аренды, как объект аренды (индивидуально определенное имущество); срок, на который заключается договор аренды (при этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 793 ГК договор аренды недвижимого имущества сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению); арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возвращения или выкупа. // 29.08.2011

Аренда имущества, в том числе частной формы собственности, может регулироваться положениями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (который предусматривает больший перечень существенных условий аренды), если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды, в связи с чем в договорах аренды стороны указывают, что к положениям настоящего договора указанный Закон не применяется.

Основной обязанностью арендодателя является обязанность передать имущество в пользование арендатору. Подписав акт приема-передачи имущества, в котором стороны зафиксировали состояние имущества и отсутствие претензий у арендатора к имуществу, арендодатель выполнил свою обязанность перед арендатором. Иные обязанности арендодателя (осуществление капитального ремонта, если эта обязанность не закреплена по договору, гарантии качества имущества на протяжении всего строка аренды, если иное не предусмотрено договором, уведомление арендатора о правах третьих лиц на переданное в аренду имущество) как правило, не являются обременительными для арендодателя и большинство предусмотренных законодательством обязанностей арендодатель может переложить в соответствии с условиями договора аренды на арендатора.

С обязанностями арендатора ситуация складывается иным образом. Арендатор обязан осуществлять оплату арендной платы, предусмотренной договором, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности (ст. 286 ХК). Право требовать уменьшения размера арендной платы арендатор имеет в случае, если в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования, либо существенно ухудшилось состояние объекта аренды. Однако судебная практика в части уменьшения арендной платы по основаниям, предусмотренным указанной статьей, на данный момент достаточно не сформировалась. Освобождается арендатор от уплаты арендной платы на период, на протяжении которого имущество не могло быть использовано арендатором в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает (например, период проведения ремонта арендодателем).

Размер арендной платы устанавливается по договоренности сторон. Часто в договорах аренды предусматриваются положения об изменении размера арендной платы в сторону повышения арендодателем в одностороннем порядке. Следует отметить, что одностороннее изменение условий договора не допускается, если договором не предусмотрено иное. Арендатору следует обращать внимание на порядок изменения арендной платы и основания изменения. Наличие неконкретных формулировок, например «изменение арендной платы в случае изменений на рынке недвижимости» не являются достаточными для одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы.

Одностороннее изменение условий договора не допускается, если договором не предусмотрено иное. Судебная практика исходит из того, что порядок изменения условий договора, который может быть оговорен сторонами, в том числе условиями, определенными на усмотрение сторон и согласованными ими, не может противоречить предписаниям законодательства о недопустимости одностороннего изменения договора. Любые требования арендодателя оплачивать арендную плату по новым тарифам, как и любые ограничивающие условия, дополнительные обязанности арендатора сверх предусмотренных договором, не оформленные надлежащим образом, арендатор имеет право игнорировать.

Кроме арендных платежей, арендатор по условиям договора компенсирует арендодателю затраты на коммунальные услуги, эксплуатационные услуги. В случае не принятия мер арендодателем по обеспечению помещения коммунальными услугами (например, неоплата арендодателем их стоимости предоставляющим такие услуги организациям) арендатор имеет право требовать возмещение причиненных убытков.

Обязанности по текущему и/или капитальному ремонту договором могут быть возложены как на арендатора, так и на арендодателя. По сложившейся практике договорные обязанности: содержание помещения в надлежащем виде и осуществление текущего ремонта – закреплены за арендатором. При этом предусматривается обязательное согласование с арендодателем проводимых ремонтных работ и их стоимости. В некоторых случаях такое согласование можно получить лишь задействовав определенного «аккредитованного арендодателем» подрядчика. В соответствии со ст. 778 ГК, если улучшения арендованного помещения сделаны с согласия арендодателя, арендатор имеет право на возмещения стоимости ремонта (в рамках предварительно согласованной с арендодателем сметы) или на зачисления его стоимости в счет арендной платы. Однако договора аренды, учитывая принцип свободы договора, часто содержат условия о том, что стоимость ремонта арендодателем не компенсируется и не засчитывается в счет арендных платежей.

Это не удивительно, так как каждый арендатор осуществляет ремонт в соответствии со спецификой своей деятельности, и ремонт, например, сделанный под банковское учреждение, будет отличаться от ремонта под магазин детской одежды. Зачастую договора аренды содержат условия по возврату помещения по окончанию срока аренды или досрочному прекращению договора в состоянии, в котором оно принималось в аренду, что влечет дополнительные затраты арендатора (демонтаж отделимых улучшений, косметический ремонт, уборка).

При этом, для минимизации недоразумений и дополнительных затрат, важно при принятии помещения в аренду зафиксировать состояние помещения в акте приема-передачи, а также сделать фотоснимки, закрепив в договоре условия возврата помещения в состоянии не хуже того, в котором оно было получено в аренду.

Хотя арендатор не является собственником арендуемого помещения, однако имеет право подавать иск к собственнику об устранении препятствий в пользовании помещением, в случае когда после передачи помещения арендатору арендодатель чинит такие препятствия. Способы защиты должны быть направлены на восстановление нарушенного обязательственного права. При этом арендатору необходимо доказать, что препятствия сделаны именно арендодателем. Например, в случае отсутствия доказательств того, что пользоваться помещением арендатор не может по вине арендодателя, требования арендатора к арендодателю устранить препятствия в пользовании помещением удовлетворению не подлежат.

Особое внимание следует уделить условиям прекращения договора. Необходимо помнить, что односторонний отказ от обязательств по договору не допускается, если стороны прямо не предусмотрели это в договоре. Досрочное расторжение договора возможно либо по согласию сторон, оформленному надлежащим образом, либо в судебном порядке. В соответствии со ст. 783 ГК арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор использует помещение не в соответствии с договором (рекомендуем в договорах предусматривать целевое использование помещения «для осуществления уставных целей предприятия», не ограничивая конкретным видом деятельности, например, конкретным видом/наименованием товаров или услуг); арендатор без разрешения арендодателя передал помещение в пользование иным лицам (например, субаренду); арендатор создает угрозу повреждения помещения; арендатор не приступил к проведению капитального ремонта в случае, если по договору это обязанность арендатора. Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения договора аренды.

Не следует легкомысленно относится к таким условиям договора, как страхование помещения и пр. дополнительные условия, на первый взгляд незначительные. Оценка нарушения договора в качестве существенного остается на усмотрение суда по критериям, установленным ст. 651 ГК, в частности, существенным является такое нарушение, когда в связи с причиненным этим нарушением ущербом другая сторона в значительной степени лишена того, на что рассчитывала во время заключения договора. Судебной практике известны случаи, когда не выполненные арендатором предусмотренные договором обязанности застраховать арендуемое помещение рассматривалось судом как использование помещения с нарушением условий договора и принимались решения о расторжении договора аренды.

Арендатору следует обращать внимание на дополнительные условия договора, такие как страхование помещения, получение в определенный строк разрешительных документов на проведение деятельности в помещении и пр., так как, несмотря на своевременные арендные платежи, невыполнение таких дополнительных обязанностей может быть использовано арендодателем для расторжения договора.

Среди преимущественных прав арендатора перед иными субъектами хозяйствования законом предусмотрено право на продление срока аренды. В случае, если арендатор продолжает пользоваться помещением по окончанию срока аренды и при условии отсутствия возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее предусмотренный договором (ст. 764 ГК). Однако практически всегда арендодатели включают в договора дополнительные условия пролонгации договора. Судебной практике известны примеры, когда арендатор признает договор аренды пролонгированным (продленным) в судебном порядке, независимо от причин, по которым арендодатель на протяжении месяца не уведомил арендатора о своих возражениях против дальнейшего использования помещения, продолжая принимать арендные платежи, так как ст. 764 ГК не связывает пролонгацию договора с волеизъявлением сторон.

В соответствии со ст. 777 ГК арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязанности по договору, имеет право воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, уведомивши о своем решении арендодателя до истечения срока аренды в срок, предусмотренный договором. Однако следует учитывать, что ст. 777 ГК также предусмотрено согласование условий такого договора, в частности размера арендной платы, с арендодателем, и в случае, если такое согласия достичь не удается, преимущественное право на заключение договора на новый срок прекращается. Кроме этого, надлежащее выполнение арендатором условий договора не достаточно для предоставления арендатору преимущественного права на заключение договора на новый срок. Такое право арендатор имеет только в случае, если после окончания договора арендодатель намерен дальше сдавать помещение в аренду. А не использовать помещения для собственных потребностей.

Законодательство содержит определенные гарантии сохранения договора аренды при переходе права собственности помещения. Смена собственника помещения не влечет изменений или расторжения договора аренды, если стороны не предусмотрят в договоре его прекращение в связи с отчуждением помещения (ст. 770 ГК).

Вывод

Каждая сторона должна принимать все меры, необходимые для надлежащего выполнения своих обязанностей по договору, нарушение обязательств является основанием для применения санкций, предусмотренных договором и законодательством. Арендатору следует внимательно относится к составляемому договору аренды, не соглашаться на включение в договор дополнительных обязанностей, на первый взгляд несущественных (страхование помещения, срок для получения арендатором разрешительных документов и т. д.), порядка и оснований для одностороннего изменения условий договора арендодателем, в частности размера арендной платы, обращать внимание на условия согласования и проведения ремонта, компенсации коммунальных, эксплуатационных платежей и прочие условия.

Осуществив основную обязанность по передаче помещения, арендодатель может использовать невыполнение или ненадлежащее выполнение арендатором обязанностей последнего, перечень которых намного превышает перечень обязанностей арендодателя, в качестве своеобразного «рычага давления» на арендатора, шантажировать расторжением договора в случае невыполнения очередных требований, особенно после осуществления арендатором ремонта, стоимость которого еще даже не начала окупаться. Арендатору следует понимать, что обязанности, сверх оговоренных договором, должны быть оформлены надлежащим образом, дополнительным соглашением к договору аренды, в ином случае, арендатор имеет право игнорировать требования арендодателя. В случае нарушения прав арендатора способы защиты должны быть направлены на восстановление нарушенного обязательственного права.



Советы юристов для граждан и бизнеса на ваш e-mail!




Поиск юристов и госорганизаций по крупным городам