О действительности договоров купли-продажи недвижимости, заключенных на товарных биржах - 11.08.2015

В 90-е годы прошлого века совершение сделок купли-продажи недвижимости, в том числе и жилой, на товарной бирже было не редкостью. Прошло время, законодательство в отношении купли-продажи недвижимости, а также регистрации прав на нее менялось неоднократно. Сейчас многих покупателей стал беспокоить вопрос действительности договоров купли-продажи недвижимости, заключенных посредством товарной биржи. Ответы искал Prostopravo // 11.08.2015

В соответствии с Законом Украины « О товарной бирже» товарная биржа является организацией, объединяющей юридических и физических лиц, осуществляющих производственную и коммерческую деятельность, и имеющая целью предоставление услуг в заключении биржевых сделок, выявлении товарных цен, спроса и предложений на товары, изучения, упорядочения и облегчения товарооборота и связанных с ним торговых операций.

Согласно статье 15 биржевой операцией признается соглашение, которое отвечает совокупности указанных ниже условий:

  • а) если она представляет собой куплю-продажу, поставку и обмен товаров, допущенных к обращению на товарной бирже;
  • б) если ее участниками являются члены биржи;
  • в) если она представлена к регистрации и зарегистрирована на бирже не позднее следующего за осуществлением соглашения дня.

Согласно второй части этой же статьи соглашения, зарегистрированные на бирже, не подлежат нотариальному удостоверению.

Однако соответствовали ли договора купли-продажи недвижимости, оформленные на бирже, вышеописанным требованиям и действительно ли покупка квартиры могла не удостоверяться нотариально?

К сожалению, ответ в большинстве случае будет отрицательным.

Нарушения требований к биржевым операциям

Во-первых, во многих случаях сделки не соответствовали требованиям, предъявляемым к биржевым операциям. Среди наиболее распространенных нарушений:

  • соглашение было заключено между лицами, которые не являются членами биржи (даже если оно было заключено через брокеров, ведь брокеры согласно ст.16 Закона о товарной бирже выполняют поручения исключительно ее членов);
  • одной из сторон заключенного соглашения выступал несовершеннолетний, который по объему дееспособности не может быть членом биржи;
  • соглашение зарегистрировано организацией, которая хотя и называется «товарная биржа такая-то», но фактически осуществляет свою деятельность в любой другой организационно-правовой форме, отличной от биржевой (например, в форме хозяйственного общества);
  • соглашение заключено по поручению члена биржи, но лицом, не являющимся брокером.

Купля-продажа недвижимости без нотариуса

О том, что сейчас приобрести объект недвижимости можно только на основании договора, удостоверенного нотариально, знает уже, наверное, каждый.

Разберемся, что же говорил по этому поводу Гражданский кодекс УССР, действовавший в Украине до 2004 года.

В частности, статьей 227 ГК УССР было установлено, что договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

Эта норма является специальной, поскольку речь идет о специфичном предмете договора купли-продажи – объекте недвижимости.

В свое время Пленум Верховного Суда Украины также высказался относительно действительности сделок без соблюдения нотариальной формы. Так, в п.4 Постановления «О судебной практике по делам о признании сделок недействительными» от 28 апреля 1978 № 3 сказано, что по основаниям несоблюдения нотариальной формы признаются недействительными только сделки, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в частности, договоры пожизненного содержания, залога, купли-продажи (в том числе при приобретении на биржевых торгах), мины или дарения жилого дома (квартиры) или его (ее) части.

Таким образом, законодательством действовавшим ранее также было установлено требование относительно обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости, правда только в том случае, если хотя бы одной из сторон сделки было физическое лицо.

Исключение составляют сделки купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в налоговом залоге и принудительно реализующегося в счет погашения налогового долга налогоплательщика на целевых аукционах, которые организовывались налоговым органом на товарных биржах. Реализация такого имущества ранее осуществлялась в соответствии с Законом Украины « О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» , в п.10.5.2 ст.10  которого прямо говорилось о том, что операции по продаже активов на биржевых рынках не подлежат нотариальному удостоверению.

Если сторонами сделки являются юридические лица

До вступления в силу Гражданским кодексом Украины (1 января 2004 года) требований относительно нотариального удостоверения сделок купли-продажи недвижимости между юридическими лицами законодательством предусмотрено не было. Поэтому договор купли-продажи недвижимости, даже жилой, заключенный на товарной бирже между юридическими лицами не требовал нотариального удостоверения и является действительным.






Нужны деньги до зарплаты?

более 30 сервисов

Кредиты онлайн на карту за 15 минут

от 0,01%

ставка

до 180 дней

макс срок

до 20 000 грн.

макс сумма




Путеводитель

Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я

Простоправо рассказывает, как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости, как и в какие сроки зарегистрировать право собственности на квартиру, землю и другое недвижимое имущество, какие документы необходимы для государственной регистрации прав на недвижимость.

Видео путеводитель




Поиск юристов и госорганизаций по крупным городам