Приобретя недвижимость можно стать ипотекодателем по чужим долгам - 02.08.2016

Верховный Суд Украины 13 апреля 2016 г. по делу № 6-2467цс15 постановил, что к новому владельцу переходит статус ипотекодателя, даже если при заключении сделки, по которой к нему перешло право собственности, он не был проинформирован об обременении имущества ипотекой. // 02.08.2016

Такой подход ВСУ неслучаен и является продолжением ряда других правовых заключений, порождающих поле для недобросовестных схем, жертвами которых будут покупатели недвижимого имущества в основном на вторичном рынке. В частности, в постановлениях Верховного Суда Украины от 24 июня 2015 года (дело № 6-251цс15) и 2 сентября 2015года (дело № 6-1168цс15) содержится вывод, что по смыслу статьи 388 Гражданского кодекса Украины имущество, которое выбыло из владения собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но в дальнейшем отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли. Таким образом, признание каждого договора отчуждения имущества (которых может быть один, а может быть и десяток) не является необходимым, и первый («законный») владелец может истребовать свое имущество непосредственно от последнего, без обжалования и признания недействительным каждого из «промежуточных»договоров.

Проблема заключается в том, что как в ситуации с восстановлением ипотеки, так и в ситуации, когда отчуждается квартира, приобретенная на основании решения суда в дальнейшем отмененного, последний владелец - добросовестный покупатель - вряд ли имеет возможность каким-то образом самостоятельно узнать такую ​​историю своей недвижимости. Ведь передавать имущество в ипотеку или «судиться» и продавать недвижимость добросовестному покупателю, который платит реальные деньги, скорее всего будут совершенно разные люди.

Такой подход ВСУ практически легализует принудительное лишение права собственности вопреки конституционному принципу его нерушимости, гарантированному также ст. 1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Разберем проблему на примере. Человек приобретает квартиру по договору купли-продажи на вторичном рынке. При оформлении сделки нотариус проверяет, что эта квартира «чистая», то есть никаких запретов и отягощений, арестов по ней нет, а, следовательно, препятствий для купли-продажи нет. Покупатель оплачивает цену недвижимости (как обычно, продавец хочет получить наличные), получает ключи от квартиры и заселяется жить. Далее история «счастливого» владельца с действительными выпиской из Единого реестра прав собственности на недвижимое имущество и договором купли-продажи квартиры может закончиться.

Оказывается, что один из предыдущих владельцев этой недвижимости (не обязательно - продавец) передавал ее в ипотеку, затем получил каким-то образом решение суда о признании договора ипотеки недействительным, переоформил эту квартиру в период, когда она была исключена из реестра ипотек на основании решения суда о признании ипотечного договора недействительным, вступившим в законную силу. После этого собственники квартиры изменялись несколько раз. А после приобретения квартиры последним владельцем решение суда отменено (сроки на апелляционное обжалование восстановлены, причины отмены решения могут быть любые), что означает, согласно мнению Верховного Суда, что новый владелец является ипотекодателем и отвечает своей приобретенной квартирой за оплату незаурядной задолженности должником, о котором он и не подозревал.

Вместе с ипотечными обязательствами этот«счастливчик» дополнительно может получить судебные иски от предыдущего владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, отмене государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, о выселении, иск от банка об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Такие ситуации на практике возникают нередко, а их правовое подкрепление Верховным Судом Украины считаем нелогичным и неправильным. ВСУ, встав на защиту ипотекодержателей (банков) и «первичных» собственников, фактически никак не защищает новых законных и добросовестных приобретателей такого имущества.

Обстоятельства при покупке такой недвижимости исключают возможность нового владельца предвидеть наступление негативных для себя последствий, поскольку им приобретается имущество без обременений и сведения об обременении имущества или долги предыдущих владельцев, кроме последнего - продавца - обнаружены быть не могут.

Считаем, что в таком случае также грубо нивелируются понятия законной силы решения суда, принцип правовой определенности, принцип обязательности решения суда и, в конце концом, нерушимости права собственности добросовестного приобретателя.

Проверка чистоты недвижимости нотариусом, даже добросовестным, по одним только реестрам не является залогом предотвращения вышеописанных проблем, так как все предыдущие владельцы имущества могут не быть известными, а запись об ипотеке может быть восстановлена и после заключения договора добросовестным приобретателем. Поэтому: как покупая квартиру не получить статус ипотекодателя и не быть в дальнейшем без компенсаций лишенным своей собственности?

Некоторыми признаками, которые могут свидетельствовать о таких рисках, определяем следующие:

  • Слишком низкая цена недвижимости (покупатель начинает «гореть» желанием так выгодно купить недвижимость)
  • Желание продавца быстро избавиться объекта (продавец соглашается «пойти на уступки» покупателю и заключить соглашение как можно быстрее)
  • Уклонение продавца от предоставления для осмотра и изучения документов на объект под любым поводом, или наличие в документах проблемных условиий (например, когда в договоре предыдущего владельца отмечается, что право собственности перейдет к нему после полной оплаты объекта, однако не известно, оплачен он полностью или нет);
  • Уклонение продавца от осмотра самого объекта недвижимости покупателем, или необеспечение возможности повторного осмотра;
  • Частые и быстрые перепродажи предыдущими владельцами, то есть Вам предлагается на «выгодных» условиях шикарный объект человеком, который сам приобрел его три недели назад;
  • Приобретение права собственности одним из предыдущих владельцев на основании решения суда. Даже если прошло много времени после принятия такого решения, существует высокий риск возобновления сроков на апелляционное или кассационное обжалование и в дальнейшем его отмены, что означает возможность предыдущего («старого») владельца недвижимости истребовать ее обратно у добросовестного приобретателя(«нового» владельца) без обжалования «промежуточных» договоров.

Практика ЮФ «Москаленко и Партнеры» показывает, что обычный гражданин даже с помощью нотариуса ответов на эти вопросы выяснить не может. Кроме того, проверка возможных судебных споров в отношении объекта недвижимого имущества требует времени.

Поэтому, намереваясь приобрести любое недвижимое имущество на вторичном рынке, необходимо обеспечить собственное профессиональное юридическое сопровождение не только в день заключения соглашения, но и проверку на вышеперечисленные и другие признаки проблемной недвижимости перед заключением сделки.

Проблема всех новых владельцев, которые рискуют остаться без приобретенного и / или стали без своей воли ипотекодателями по чужим долгам в том, что их доверие к продавцу превысило разумные пределы, а на своей юридической защите на должной стадии (а именно, на стадии предупреждения проблемы, а не после ее возникновения) они сэкономили, а такая экономия в дальнейшем, оказывается, стоит цены приобретенной недвижимости.

Именно предварительный анализ и проверка недвижимости именно до заключения сделки с ней минимизируют описанные риски быть лишенным собственного имущества по чужим долгам.



Советы юристов для граждан и бизнеса на ваш e-mail!


Путеводитель

Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я

Простоправо рассказывает, как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости, как и в какие сроки зарегистрировать право собственности на квартиру, землю и другое недвижимое имущество, какие документы необходимы для государственной регистрации прав на недвижимость.

Видео путеводитель




Поиск юристов и госорганизаций по крупным городам