Расторжение основного договора не является основанием для прекращения ипотеки - 06.07.2017

Многие дела, попадающие на рассмотрение в Верховный Суд Украины, касаются выполнения кредитных обязательств и ипотечных договоров как способа обеспечения их выполнения. Проанализируем, как действующее законодательство и судебная практика определяют основания для прекращения ипотечного договора и приведет ли разрыв первичного договора к прекращению ипотеки. // 06.07.2017

Согласно ч.1 ст.575 Гражданского кодекса «ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица». В ч.2 ст.1 закона «Об ипотеке» от 5.06.2003 №898-IV ипотекаопределена как вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, согласно которому ипотекодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки.

Статьей 526 ГК определены общие условия выполнения обязательства, а именно: «обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями» .

Согласно ч.1 ст.598 ГК «обязательство прекращается частично или в полном объеме по основаниям, установленным законом или договором». В то же время в ст.599 уточнено, что «обязательство прекращается исполнением, проведенным надлежащим образом».

Исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки приведен в ст.17 закона №898-IV. При этом следующие ипотеки прекращаются в результате обращения взыскания на прошлую ипотеку.

Согласно чч.3, 4 ст.653 ГК, «если договор изменяется или расторгается в судебном порядке, обязательство изменяется или прекращается с момента вступления решения суда об изменении или расторжении договора в законную силу. Стороны не имеют права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено договором или законом ».

По общему правилу, расторжение договора прекращает его действие на будущее, но не отменяет самого факта заключения и действия договора до момента его расторжения. Также продолжают действовать отдельные его условия по обязательствам сторон, специально предусмотренные для применения в случае нарушения обязательств и после расторжения договора, учитывая характер последнего, по которому кредитор полностью выполнил его условия до расторжения.

Особого внимания заслуживают вопросы исковой давности, о взыскании на предмет ипотеки в случае расторжения основного договора. В этом случае нужно снова обращаться именно к ст.17 закона №898-IV, в которой установлено, что «ипотека прекращается в случае:

  • прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора;
  • реализации предмета ипотеки согласно этому закону;
  • приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;
  • признания ипотечного договора недействительным;
  • уничтожения (утраты) переданного в ипотеку здания (сооружения) ... »

Поэтому в ипотечных обязательствах нельзя применить общую исковую давность продолжительностью в 3 года (ст.257 ГК).

Проанализировав указанные нормы, есть основания сделать вывод, что прекращение ипотечного договора возможно только при условии его надлежащего исполнения. То есть существование такого обстоятельства, как расторжение основного договора, в обеспечение которого было заключена ипотека, не является основанием для прекращения ипотеки.

Аналогичной правовой позиции придерживается Верховный Суд (постановление от 9.09.2015, дело №6-939цс15).



Советы юристов для граждан и бизнеса на ваш e-mail!


Путеводитель

Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я

Простоправо рассказывает, как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости, как и в какие сроки зарегистрировать право собственности на квартиру, землю и другое недвижимое имущество, какие документы необходимы для государственной регистрации прав на недвижимость.

Видео путеводитель




Поиск юристов и госорганизаций по крупным городам