В Украине защитят добросовестного приобретателя недвижимости

Подписан закон об усилении защиты прав добросовестного приобретателя.

Закон об усилении защиты прав добросовестного приобретателя подписан Президентом – изменения будут внесены в Гражданский кодекс, ГПК, ХПК и закон о регистрации прав на недвижимость. Речь идет о законе 4292-IX о внесении изменений в Гражданский кодекс об усилении защиты прав добросовестного приобретателя (законопроект 12089).

Судебно-юридическая газета проанализировала, какие изменения внесены новым законом.

Изменения в закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В статье 37 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» будет установлено, что решения, действия или бездействие государственного регистратора, субъекта государственной регистрации прав могут быть обжалованы в Министерство юстиции Украины, его территориальные органы лицом, права которого нарушены, в течение 2 месяцев со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав.

Решения, действия или бездействие территориальных органов Министерства юстиции могут быть обжалованы в Министерство юстиции в течение одного месяца со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав.

Течение исковой давности

Так, статья 261 Гражданского кодекса относительно начала течения исковой давности будет дополнена новой частью 8, в соответствии с которой течение исковой давности по требованиям по истребованию или признанию права в отношении недвижимого имущества, переданного из государственной или коммунальной собственности в частную собственность, право собственности на которое зарегистрировано в Государственном Реестре  начинается от дня передачу первому приобретателю недвижимого имущества, в отношении которого на момент такой передачи законом не была установлена ​​необходимость государственной регистрации сделки или регистрации права собственности.

Право собственника на истребование имущества от добросовестного приобретателя

Статья 388, касающаяся права собственника на истребование имущества от добросовестного приобретателя, будет изложена в следующей редакции.

Если имущество по возмездному договору приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), владелец вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, если имущество:

было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение;

было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;

выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.

В ч. 2 ст. 388 ГК определят, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если:

оно было продано или передано в собственность в порядке, установленном для исполнения судебных решений;

оно было продано такому приобретателю на электронном аукционе в порядке, установленном для приватизации государственного и коммунального имущества.

Государство, территориальная община, кроме случаев, предусмотренных ч. 2 статьи 388 также не может истребовать имущество от добросовестного приобретателя в свою пользу, если:

с момента регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности первого приобретателя на недвижимое имущество, переданное такому приобретателю из государственной или коммунальной собственности в частную собственность, независимо от вида такого имущества, прошло более 10 лет;

с даты передачи первому приобретателю из государственной или коммунальной собственности в частную собственность недвижимого имущества, в отношении которого на момент такой передачи законодательством не была установлена ​​необходимость государственной регистрации сделки или регистрации права собственности, исполнилось более 10 лет.

Изменение первого и последующих приобретателей не изменяет порядок исчисления и течения предельного срока для истребования имущества, предусмотренного этой частью.

Действие положений этой части не распространяется на случаи, если имущество к моменту убытия из владения государства или территориальной общины принадлежало:

к объектам критической инфраструктуры;

к объектам государственной собственности, имеющим стратегическое значение для экономики и безопасности государства;

к объектам и землям обороны;

к объектам или территориям природно-заповедного фонда, при наличии подтверждающих документов о статусе таких объектов (территорий) на момент выбытия из владения;

к гидротехническим сооружениям, при наличии подтверждающих документов о статусе таких объектов на момент выбытия из владения;

к памятникам культурного наследия, не подлежащим приватизации.

Если имущество было приобретено безвозмездно у лица, не имеющего права его отчуждать, собственник вправе истребовать его от добросовестного приобретателя во всех случаях.

Компенсация стоимости имущества добросовестному приобретателю

Статью 390 Гражданского кодекса дополнят ч. 5, согласно которой суд одновременно с удовлетворением иска органа государственной власти, органа местного самоуправления или прокурора о истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя в пользу государства или территориальной общины решает вопрос об осуществлении органом государственной власти или органом местного самоуправления компенсации стоимости такого имущества добросовестному приобретателю.

Суд выносит решение о истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя в пользу государства или территориального общества, при условии предварительного внесения органом государственной власти, органом местного самоуправления или прокурором стоимости такого имущества на депозитный счет суда. Перечисление денежных средств как компенсации стоимости недвижимого имущества с депозитного счета суда осуществляется без предъявления добросовестным приобретателем отдельного иска к государству или территориальному обществу.

Государство или территориальная община, которая на основании решения суда компенсировала добросовестному приобретателю стоимость имущества, приобретает право требования о взыскании выплаченных денежных средств в качестве компенсации стоимости имущества лицу, по вине которого такое имущество незаконно выбыло из владения собственника. Порядок компенсации, предусмотренный этой частью, не применим к объектам приватизации, определенным Законом «О приватизации государственного жилищного фонда».

Для целей настоящей статьи под стоимостью имущества понимается стоимость имущества, оценка (экспертно-денежная оценка земельного участка) которого осуществлена ​​в порядке, определенном законом, действующая на дату подачи искового заявления.

Защита права собственности собственника имущества

Статья 391 ГК будет называться «Защита права собственности собственника имущества» (сейчас «Защита права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Ее дополнят ч. 2 такого содержания. Если органом государственной власти или органом местного самоуправления, независимо от того, имел ли такой орган соответствующие полномочия, совершались какие-либо действия, направленные на отчуждение имущества, в результате которых приобретателем такого имущества стал субъект права частной собственности, споры по владению и/или распоряжению и/или пользование таким имуществом соответствующим органом решаются на основании статей 387 и 388 ЦК.

Возвратное действие во времени в части условий и порядка компенсации

Предлагается, чтобы новый закон вступил в силу со дня, следующего за днем ​​его опубликования.

Положения этого закона будут иметь обратное действие во времени в части условий и порядка компенсации органом государственной власти или органом местного самоуправления добросовестному приобретателю стоимости недвижимого имущества, оценка (экспертно-денежная оценка земельного участка) которого осуществлена ​​в порядке, определенном законом, действующая на дату подачи искового заявления по делам, в которых судом первой инстанции не принято решение о истребовании имущества у добросовестного приобретателя, на день вступления в силу настоящего Закона, а также в части порядка исчисления и течения предельного срока для истребования или признания права:

недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество до дня вступления в силу настоящего Закона;

недвижимого имущества, относительно которого на момент его передачи первому приобретателю законом не была установлена ​​необходимость государственной регистрации сделки или регистрации права собственности и дата его передачи первому приобретателю предшествует дню вступления в силу настоящего Закона.

Изменения в Хозяйственный процессуальный кодекс

Также в Хозяйственном процессуальном кодексе статью 164 предлагается дополнить частью 6, в соответствии с которой в случае представления органом государственной власти, органом местного самоуправления или прокурором искового заявления о истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя в пользу государства или территориальной общины к иску прилагаются документы, подтверждающие внесение на депозитный счет суда денежных средств в размере стоимости спорного имущества, оценка (экспертно-денежная оценка земельного участка) которого осуществлена ​​в порядке, определенном законом, действующая на дату подачи искового заявления.

Часть 2 статьи 174 ХПК будет дополнена абзацем 3, в соответствии с которым если постановление об оставлении искового заявления без движения выносится из основания невнесения в определенных законом случаях на депозитный счет суда денежных средств в размере стоимости спорного имущества,  суд в своем определении указывает на обязанность истца внести соответствующую денежную сумму.

Статью 238 ХПК предлагается дополнить частью 13, в соответствии с которой в случае отказа в удовлетворении органа государственной власти, органа местного самоуправления или прокурора о истребовании имущества от добросовестного приобретателя в пользу государства или территориальной общины, закрытия производства по делу, оставления иска без рассмотрения суд решает вопрос о возврате истцу внесенных им на депозитный счет суда денежных средств как компенсации стоимости имущества, оценка (экспертно-денежная оценка земельного участка) которого осуществлена ​​в порядке, определенном законом, действующим на дату подачи искового заявления, а в случае удовлетворения иска – о перечислении денежных средств в пользу добросовестного приобретателя.

Изменения в Гражданском процессуальном кодексе

В Гражданском процессуальном кодексе ч. 4 статьи 177 предлагается дополнить абзацем 2, по которому в случае представления органом государственной власти, органом местного самоуправления или прокурором искового заявления о истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя в пользу государства или территориальной общины к иску прилагаются документы, подтверждающие внесение на депозитный счет суда денежных средств в размере стоимости спорного имущества (земельного участка).

В статье 185 ГПК часть 2 дополнят абзацем 3, согласно которому если постановление об оставлении искового заявления без движения выносится из основания невнесения в определенных законом случаях на депозитный счет суда денежных средств в размере стоимости спорного имущества, суд в своем определении указывает об обязанности истца внести соответствующую денежную сумму.

В ч. 3 ст. 185 ГПК будет предусмотрено, что если истец в соответствии с определением суда в установленный срок выполнит требования, определенные статьями 175 и 177 настоящего Кодекса, уплатит сумму судебного сбора, внесет в определенных законом случаях на депозитный счет суда денежную сумму в размере стоимости спорного имущества исковое заявление считается поданным в день первоначального его представления в суд.

Статью 265 ГПК будет дополнить частью 14, согласно которой в случае отказа в удовлетворении иска органа государственной власти, органа местного самоуправления или прокурора об истребовании имущества от добросовестного приобретателя в пользу государства или территориальной общины, оставления иска без рассмотрения суд решает вопрос о возврате средств истцу, а в случае удовлетворения иска – о перечислении денежных средств в пользу добросовестного приобретателя.

Ответы на популярные вопросы владельцев недвижимости

• Как зарегистрировать право собственности на квартиру
• Что выгоднее продать или подарить квартиру
• Как правильно оставить задаток покупателю квартиры
• Как правильно арендовать квартиру, недвижимость
• Как переселенцам получить компенсацию за аренду жилья
• Как вступить в гаражный или дачный кооператив
• Как узаконить самострой
• Чем отличаются квартирный учет и право на социальный наем жилья
• Как оформить договор пожизненного содержания
• Как создать ОСМД
• Какие документы нужны для приватизации жилья
• Что такое земельный сервитут
• Что такое техпаспорт на квартиру
• Кто должен менять канализационный стояк
• Как выглядит образец заявления на получение земли